Salainen virhe on tyypillinen virheväittämä sekä asunto- ja kiinteistökaupassa. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa on määritelty salaisen virhe. Kyse on kiinteistön laatuvirheestä, jossa kiinteistö poikkeava laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Puolestaan taas asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa asuntoa rasittaa salainen virhe, mikäli se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat vaatimuksen sekä muut seikat. 

Salaisen virheen määrittelyssä on täten keskeistä, että väitetty virhe ei ole ollut ennen kaupantekoa myyjän eikä ostajan tiedossa ja kyse on ns. merkittävyyskriteerin ylittävästä virheestä eli virheen tulee olla merkittävä. Virheen merkityksellisyyttä koskeva arviointi on muuttunut hieman oikeuskäytännön myötä. Aikaisempi ohjenuora siitä, että virheen arvon (virheen välittömät korjauskustannukset) tulisi olla n. 4 % kauppahinnasta ylittääkseen merkittävyyskriteerin, on tulkinnanvarainen. Virheen merkittävyyden arviointi sekä kiinteistökaupassa että asuntokaupassa on tehtävä aina tapauskohtaisesti, ja edellyttää kokonaisharkintaa.

Merkittävyyskriteerin voidaan katsoa ylittyvän, mikä kaupan kohde aiheuttaa terveyshaittaa ostajalle. Terveyshaitan toteennäyttäminen Käräjäoikeudessa on haasteellista, koska lääketieteellistä syy-yhteyttä ei voida juridisesti / lääketieteellisesti todentaa. Terveyshaittaa koskeva näytön arviointi perustuu oikeudessa usein tavarantarkistajan tai kuntokartoittajan tekemiin mikrobinäytteisiin, joiden perusteella voidaan ”toteen näyttää” että esim. asumisterveysasetuksen mukaiset raja-arvot ylittyvät, ja tätä näyttöä tukee ostajan kertomukset saamistaan oireista. 

Merkittävyyskriteerin osalta on huomioita myös kaupan kohteen käytön estyminen ja muut tekijät kokonaisarvioinnissa. Mikäli virheen korjauskustannukset ovat esim. ”vain 2 % kauppahinnasta”, mutta korjaamisen absoluuttiset kustannukset ovat 20.000 euroa ja kaupan kohteen korjaaminen edellyttää 4 kk remonttia (estää kaupan kohteen käyttämisen), kyseessä on merkittävä virhe kokonaisarvioinnin perusteella, jonka perusteella ostaja on oikeutettu hinnanalennukseen.

Nopeaa apua lakiasioihin.