Asunto-osakkeen, rivitalon tai omakotitalon ostajalla on kauppaa tehdessään niin kutsuttu tarkastusvelvollisuus, joka liittyy myytävän kohteen laatuun ja virheisiin. Ostajan on tarkastusvelvollisuutensa nojalla tarkastettava kaupan kohde varsin huolellisesti, ennen kauppaan sitoutumista, jotta hän ei ole itse vastuussa mahdollisesti ilmenevistä virheistä. Kiinteistön ostaja ei näet saa laatuvirheenä vedota sellaiseen kiinteistöstä löytyvään seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Asunnon ostaja puolestaan ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. 

Miten asunto täytyy tarkastaa? 

Lähtökohtana on, että ostajan tulee tarkastaa asunto sellaisella huolellisuudella, jota voidaan yleisesti ottaen edellyttää arvokasta omaisuutta hankittaessa. Mikäli ostajalle on kertynyt kiinteistöalan asiantuntemusta, saattavat vaatimukset huolellisuudesta ja mahdollisten virheiden ymmärtämisestä olla tiukemmat. Yleisesti ottaen asunnon ikä ja kunto ovat merkittäviä tekijöitä velvollisuuden laajuutta arvioitaessa. Uutta asuntoa tarkastettaessa ostajan tulee ilman erillistä varmistustakin voida luottaa siihen, että se on rakennettu säädettyjä määräyksiä ja rakennustapoja noudattaen. 

Ilman erityistä syytä ostajalla ei ole velvollisuutta tarkistaa myyjän tai välittäjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostajan ei myöskään tarvitse ulottaa tarkastusta sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, ellei sitä nimenomaisesti vaadita. Tällä tarkoitetaan lähinnä sitä, että piilossa olevien rakenteiden kuntotarkastusta ei lähtökohtaisesti edellytetä tehtäväksi ostajan puolelta.  

Kysymys on kuitenkin aina yksittäistapauksesta, jossa huomioidaan kulloinkin käsillä olevan tilanteen erityispiirteet. Ostajan on turvallisinta ennemmin ylittää oma tarkistusvelvoitteensa, kuin jättää se vajanaiseksi.  

Tarkastuksen laiminlyönti ja seuraamukset 

Huolellisesti tehdyn tarkastuksen myötä ostajalla on oikeus saada mahdollisen virheen johdosta hinnanalennusta, tai mikäli virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, ei hänellä pääsääntöisesti ole oikeutta saada korvausta kärsimänsä virheen perusteella. Edellytyksenä on kuitenkin, että virhe olisi pitänyt havaita tavanomaisella tarkastuksella. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuustaan ostajan mahdollisista laiminlyönnistä huolimatta, jos hän on menetellyt kaupantekotilanteessa kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällä tarkoitetaan lähinnä myyjän puolelta tapahtuvaa tietojen salaamista, ostajan erehdyttämistä tai muuta vilpillistä menettelyä. 

Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi se pitänyt havaita. Asunto-osakkeiden osalta reklamaatioaika on kaksi vuotta ja kiinteistöjen (omakotitalojen) osalta viisi vuotta. Nämä aikamääreet eivät koske tilannetta, jossa myyjä on menetellyt kaupantekotilanteessa kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. 

Lähde §: Asuntokauppalaki 

Suomen Juristit Oy
2.6.2025