Asunnon ensimmäisen myyjän vastuu

Ensimmäisellä myyjällä tarkoitetaan perustajaosakasta, joka myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen, ja muuta elinkeinonharjoittajaa, joka myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. 

Asunnon ensimmäisellä myyjällä on laaja vastuu, joka ulottuu sekä sopimusosapuoliin että asunnon myöhempiin ostajiin ja asuntoyhteisöön, kuten asunto-osakeyhtiöön. Asuntokauppalain perusteella nimittäin asuntoyhteisöllä on oikeus vedota rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sisältöön, vaikkei se olisi muodollisesti osapuolena tällaisessa sopimuksessa. Vastuun laajuudesta kertoo myös esimerkiksi se, että asunnon ostaja voi vedota virheeseen, vaikka hän olisi ostanut asunnon ensimmäisen myyjän sijaan kolmannelta henkilöltä. Ensimmäinen myyjä on siis vastuussa paitsi ensimmäiselle ostajalle, myös sellaisille henkilöille, joiden omistukseen asunto siirtyy myöhemmin. 

Rajoitukset  

Ensimmäisen myyjän vastuuta rajoitetaan hänen edukseen kuitenkin eräiltä osin. Rajoitusten pääasiallisena tarkoituksena on varmistaa, ettei ensimmäinen myyjä joudu vastuuseen virheistä, joita jotka ovat seurausta luonnollisena pidettävästä kulumisesta, myöhempien ostajien hallinta-aikana aiheutuneista vioista tai jo aikaisemmin hyvitetyistä virheistä. Tällä varmistetaan myös se, ettei asunnon myöhempi ostaja saa parempaa oikeutta suhteessa ensimmäiseen myyjään kuin asunnon aiemmat ostajat. Huomioitavaa kuitenkin on, että rajoituksella rajoitetaan nimenomaan ensimmäisen myyjän vastuuta, eikä tämä poista ostajan oikeutta esittää vaatimuksia omalle sopimuskumppanilleen.  

Näin ollen ostaja ei voi kohdistaa vaatimuksia asunnon ensimmäiseen myyjään tilanteissa, joissa:  

  • virhe asunnossa on syntynyt ensimmäisestä myyjästä riippumattomista syistä sen jälkeen, kun hän on jo luovuttanut asunnon edelleen. Näin ollen virheen on täytynyt olla olemassa jo silloin, kun ensimmäinen myyjä on luovuttanut asunnon omalle sopimuskumppanilleen. Ensimmäinen myyjä ei myöskään joudu vastuuseen, mikäli ostajan sopimuskumppani on jättänyt ilmoittamatta tiedossaan olevista virheistä. 
  • ensimmäinen myyjä on jo hyvittänyt asunnon virheen aikaisemmalla ostajalle. Mikäli kuitenkin esimerkiksi korjaustoimenpiteet on suoritettu puutteellisesti ja sama virhe tulee uudelleen ajankohtaiseksi, on ensimmäinen myyjä korvausvelvollinen. Ensimmäinen myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen antamaan samasta virheestä uutta hinnanalennusta, ellei virhe ole pahentunut huomattavasti niin, että lisähyvitys voisi tulla kysymykseen.  
  • Aikaisempi omistaja on laiminlyönyt velvollisuutensa ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (eli yleensä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä) 

Siltä osin, kuin vaatimus koskee hinnanalennusta tai kaupan purkamista, ensimmäinen myyjä ei voi koskaan joutua suurempaan vastuuseen, kuin mitä hän olisi joutunut omaa sopijapuoltaan kohtaan. Asunnon myöhempi ostaja ei siis voi saada parempaa oikeutta kuin aikaisemmalla omistajalla on ollut.  

Lue lisää  virhevastuusta.

Lähde §: HE 14/1994 vp

Suomen Juristit Oy
22.07.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.