Asunto-osakeyhtiö: Muutostyöt

Osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan. Muutostyö yhtiön hallitsemissa tiloissa, kuten asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevalla rivitalohuoneiston pihalla vaatii aina kuitenkin yhtiön suostumuksen. Muutostyön on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Esimerkiksi varastotilaa ei siis saa muuttaa asuinhuoneistoksi. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. 

Muutostyöilmoitus 

Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoitus on tarpeen, jotta yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Hallituksen tai isännöitsijän on annettava viipymättä tieto ilmoituksesta sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen kunnossapitotyö voi vaikuttaa.  

Muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa kaikista muutostyön kuluista, kuten suunnittelusta, rakennusluvan hankkimisesta, valvonnasta ja yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. 

Muutostyöilmoitus tulee käsitellä viivytyksettä. Tämä tarkoittaa noin kahta viikkoa – kuukautta riippuen siitä mitä selvitystä yhtiö tarvitsee muutostyön ehtojen ja suostumuksen arvioimiseksi. Saatuaan muutostyöilmoituksen on yhtiön tai toisen osakkeenomistajan viivytyksettä ilmoitettava muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdoista tai työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on annettava ilmoitus kannastaan kirjallisesti, jos osakkeenomistaja niin pyytää. Kielteinen päätös on perusteltava.  

Muutostyön ehdot ja suostumus muutostyölle 

Osakkaan oikeus muutostyöhön ei ole ehdoton. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Osakas voi tosin tarjoutua korvaamaan haitan. Jotta muutostyö voitaisiin kieltää, tulee haitan olla sellainen, jota muiden osakkeenomistajien tai yhtiön ei ole kohtuullista sietää edes korvausta vastaan.  

Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää. 

Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on annettava ilmoitus kannastaan kirjallisesti, jos osakkeenomistaja niin pyytää. Kielteinen päätös on perusteltava. Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. 

Osakas voi saattaa yhtiön muutostyölle asettamat ehdot tuomioistuimen arvioitavaksi. Osakas voi myös vaatia tuomioistuinta sallimaan muutostyön, mikäli hän katsoo, että yhtiöllä tai osakkeenomistajalla ei ole ollut laillista oikeutta kieltää muutostyötä.  

Muutostyön valvonta 

Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä ottamalla huomioon yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamat ehdot muutostyölle, viranomaisen lupa ja mahdollinen tuomioistuimen päätös. Muilla osakkeenomistajille ei ole oikeutta valvoa työtä, mutta yhtiön on järjestettävä valvonta ottaen huomioon muiden osakkeenomistajien etu.  

Muutostyön ja kunnossapito 

Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Esimerkiksi mikäli osakkeenomistaja asentaa parvekelasin osakehuoneiston parvekkeelle ja tämän jälkeen yhtiö teettää vastaavan uudistuksen kaikkiin osakehuoneistoihin, voi osakkaan tekemä muutostyö rinnastua yhtiön toteuttamaan ja vastuulleen hyväksymään. Osakkeenomistajan tekemän muutostyön hyväksyminen ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita sitä, että yhtiö ottaisi muutostyön kohteena olevan rakenteen tai järjestelmän kunnossapitovelvollisuuden vastuulleen.  Kunnossapitovastuun hyväksyminen edellyttää nimenomaista päätöstä tai sitä, että yhtiö olisi noudattamansa käytännön perusteella sen hyväksynyt, mikäli hyväksymistä olisi pyydetty.  Lähtökohta on siis se, että muutostyön kohteen kunnossapito siirtyy osakkaan vastuulle.  

Muutostyö yhtiön hallitsemissa tiloissa 

Osakkeenomistaja voi omalla kustannuksellaan tehdä muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa vain mikäli taloyhtiö tähän suostuu. Muutostyötä koskeva hakemus on tehtävä etukäteen kirjallisesti hallitukselle. Suostumukseen voidaan liittää ehtoja eikä muutostyötä missään nimessä saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta. Esimerkiksi yhtiön hallinnassa olevalla rivitalon pihalla osakas saa tehdä muutostöitä vain yhtiön suostumuksella. Vaikka rivitalon piha olisikin osakkaan hallinnassa, taloyhtiön lupa tarvitaan sellaiseen muutostyöhön, jolla on vaikutusta esimerkiksi taloyhtiön julkisivuun. Näin ollen esimerkiksi pihan ulkopuolelle näkyvän aidan rakentaminen pihalle vaatii aina taloyhtiön luvan. 

Lähde §: asunto-osakeyhtiölaki

 

Ella Suitiala

Artikkelin kirjoittaja:

Ella Suitiala
Lakimies, OTM
Suomen Juristit Oy
14.06.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.