Erityistä oikeutta on luonnehdittu omistusoikeuden ja panttioikeuden rinnalla kiinteistöön kohdistuvaksi kolmanneksi oikeudeksi. Sen kirjaamisen ensisijaisena tarkoituksena on turvata kyseisen oikeuden pysyvyys. Erityisen oikeuden kirjaaminen tarkoittaa, että se merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, jonka jälkeen se näkyy rasitustodistuksessa.  

erityisen oikeuden kirjaamisvelvollisuus

Erityisen oikeuden kirjaaminen on lähtökohtaisesti vapaaehtoista, mutta joissain tapauksissa siihen voidaan myös velvoittaa. Maakaaren mukaan maanvuokraoikeuden ja muun toisen maahan kohdistuvan määräaikaisen käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista kahden edellytyksen täyttyessä. Kirjaaminen on pakollista, jos oikeus: 1. saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja 2. jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita.  

Erityisen oikeuden kirjaamista on velvollinen hakemaan se henkilö, jolle kyseinen oikeus kuuluu. Kirjaamista tulee hakea silloin, kun käyttöoikeus on perustettu tai kun oikeudenhaltija on saanut käyttöoikeuden luovutuksen tai muun saannon perusteen. Ensimmäisen saannon ohella myös myöhemmät saannot, kuten ositus- tai perimyssaannot on kirjattava. Kirjaamista on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tai muun saannon taikka käyttöoikeuden perusteena olevan asiakirjan tekemisestä.  

Mikäli kirjaamista ei ole haettu edellä mainitun määräajan sisällä, kirjaamisviranomainen voi asettaa tehosteeksi uhkasakon. Uhkasakon perusteella asianosainen määrätään suorittamaan kirjaaminen sakon uhalla. Uhkasakon määrä arvioidaan tilannekohtaisesti ottamalla huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun maksukyky sekä muut seikat. Uhkasakko voidaan tuomita maksettavaksi, mikäli erityisen oikeuden kirjaamista ei haeta tehosteesta huolimatta. 

Erityisen oikeuden kirjaaminen – erilaisia erityisiä oikeuksia

Mitä tahansa oikeuksia ei ole mahdollista kirjata. Maakaaren mukaan kirjata voidaan sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus, eläkeoikeus, metsänhakkuuoikeus sekä oikeus, jonka nojalla voidaan ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muita näihin verrattavissa olevia irrotuksia. Kirjattavan oikeuden on siis perustuttava oikeustoimeen, joka yleensä on asiaa koskeva sopimus. Kirjata saadaan myös kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta. Edellä mainittujen ohella kirjaamiskelpoisiksi luokitellaan myös niihin verrattavissa olevat ”muut erityiset oikeudet”.  

Vuokraoikeuksien osalta kirjaaminen voi kohdistua joko maa- tai vesialueeseen taikka rakennukseen. Mahdollista on myös, että se kohdistuu yhtäaikaisesti molempiin. Myös alivuokrauksen kirjaaminen on lain mukaisesti mahdollista. 

Erityistä oikeutta ei ole lupa kirjata, jos oikeus on tehty pysyväksi tai se on voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi taikka jos se on perustettu kiinteistötoimituksessa tai muutoin viranomaisen päätöksellä. Näiden tunnusmerkkien täyttyessä on usein kyse kiinteistörekisteriin kirjattavasta rasitteesta. Kaikkien edellytysten täyttyminen ei kuitenkaan ole välttämätöntä, vaan kirjaamisen estää yksikin juuri mainituista seikoista.   

Lue lisää panttioikeuden syntymisestä.

Lähde §: maakaari, maanvuokralaki

Suomen Juristit Oy
13.12.2016
(Päivitetty 30.5.2025)