Vastuuvapauden myöntämisestä päätetään yhtiökokouksessa. Vastuuvapaus taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle tarkoittaa sitä, että yhtiö luopuu oikeudestaan vaatia vahingonkorvausta tilikauden aikaisesta toiminnasta ja laiminlyönneistä aiheutuneista vahingoista. Mikäli yhtiökokous päättää, että hallitukselle ja/tai isännöitsijälle ei myönnetä vastuuvapautta, tarkoittaa se sitä, että yhtiö varaa oikeuden esittää vahingonkorvausvaatimuksen. Vahingonkorvauksen vaatiminen on joka tapauksessa päätettävä yhtiökokouksessa ja siitä on mainittava kokouskutsussa.

Vastuuvapauden myöntäminen ei kuitenkaan ole sitova, mikäli yhtiökokoukselle ei ole annettu oikeita ja riittäviä tietoja hallituksen tai isännöitsijän toimenpiteestä, päätöksestä tai laiminlyönnistä, joka perustaisi korvausvastuun. Tämä tarkoittaa sitä, että yhtiö voi vastuuvapauden myöntämisestä huolimatta vaatia hallitukselta tai isännöitsijältä vahingonkorvausta, mikäli sen tietoon myöhemmin tulee seikkoja, joiden perusteella vahingonkorvausta voidaan vaatia.

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu voi syntyä sekä osakasta kohtaan että taloyhtiöön nähden ulkopuolista tahoa kohtaan.

Asunto-osakeyhtiö ei ole yhtiönä vahingonkorvausvastuussa, mutta taloyhtiön puolesta toimiva voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Käytännössä, kun on kyse taloyhtiön vastuulle kuuluvasta vahingosta, haetaan korvausvelvollista taloyhtiön johdosta henkilökohtaiseen vastuuseen. Toki myös osakkeenomistaja voi joutua vahingonkorvausvelvolliseksi toista osakkeenomistajaa tai taloyhtiötä kohtaan.

Hallituksen vastuu

Hallituksen vastuu on huolehtia taloyhtiön päivittäisestä hallinnosta ja kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta. Hallituksen vastuulle kuuluu esimerkiksi siitä huolehtiminen, että pihat ovat hiekoitettuja ja turvallisia ja että katolta on pudotettu lumet siten, ettei niistä synny sivullisille vaaraa. Toisaalta hallituksen on myös valvottava isännöitsijän toimia. Jos hallitus, näitä vastuitaan laiminlyö, sen jäsenet joutuvat henkilökohtaisesti vahingonkorvausvastuuseen.

Isännöitsijän vastuu

Isännöitsijän on huolellisesti toimittava taloyhtiön edun mukaisesti ja muun muassa huolehdittava siitä, että taloyhitön kirjanpito on asianmukaisesti järjestetty. Jos isännöitsijä toimissaan aiheuttaa taloyhtiölle vahinkoa, on isännöitsijän tai isännöintitoimiston työnantajana korvattava aiheuttamansa vahinko.

Vastuuvapaus myönnetään vuosittain

Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään aina vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle. Vastuuvapaudesta päätetään sen jälkeen, kun yhtiökokous on saanut tutustua tilinpäätökseen ja muihin vuosittain laadittaviin asiakirjoihin ja on saanut muutenkin kysellä taloyhtiön tilanteesta ja tapahtumista. Näin ollen taloyhtiön johto on siis ”vuoden kerrallaan” vastuussa tekemisistään yhtiökokoukselle, kunnes vastuuvapaus edellisestä tilikaudesta myönnetään.

Lähde §: asunto-osakeyhtiölaki