Liikehuoneiston vuokralainen saa lain nojalla ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta alivuokrauksena tai muutoin toisen käytettäväksi. Liikehuoneiston pinta-alasta voidaan siis luovuttaa enintään puolet. Lisäksi tämä edellyttää, ettei vuokranantajalle aiheudu huomattavaa haittaa tai häiriötä toiminnasta.

Mikäli vuokralainen luovuttaa osan huoneistosta vastiketta vastaan, kyseessä on alivuokraus. Vaikka lain nojalla vuokralainen ei tarvitse vuokranantajan lupaa luovuttaakseen osan huoneistosta alivuokralaiselle, vuokranantaja voi kutenkin estää luovutuksen, mikäli luovutuksesta aiheutuu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Näyttövelvollisuus haitasta tai häiriöstä on vuokranantajalla.

Laki ei sisällä menettelytapoja, miten voidaan etukäteen todeta aiheutuuko vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Yleisten prosessiperiaatteiden mukaan vuokranantaja voi etukäteen vaatia vahvistuskanteella todettavaksi, että huoneiston luovutuksesta on hänelle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Esimerkki vuokranantajalle aiheutuneesta haitasta on, mikäli vuokranantaja on tarkasti suunnitellut kauppakeskuksen liikkeiden toimintatilat ja järjestyksen, ja tämä suunnitelma muutetaan luovuttamalla osan liikehuoneistosta toisen alivuokrattavaksi. Vuokranantaja on saattanut sitoutua olla ottamatta kilpailevia liikkeitä tiettyihin tiloihin. Tässäkin tapauksessa näyttövelvollisuus on vuokranantajalla. Muut haitalliset tai/sekä vahingolliset seikat ovat veden, sähkön ja lämmön kulutuksen lisääntyminen.

Jos yhteiskäyttöä ei etukäteen estetä ja haittaa tai häiriötä esiintyy huoneiston luovutuksen jälkeen, vuokranantajalle saattaa syntyä oikeus vuokrasuhteen purkamiseen.

Huoneiston luovuttamista koskeva sääntely ei ole pakottavaa oikeutta tarkoittaen, että osapuolet voivat esimerkiksi ottaa vuokrasopimukseen ehdon, jonka mukaan vuokralaisella ei ole lupa luovuttaa osaakaan huoneistoa toisen käytettäväksi. Nämä ehdot ovat varsin yleisiä. Jos sopimuksessa on alivuokrauskielto, tulee vuokraajan aina kysyä vuokranantajalta lupa luovuttaa osan huoneistosta toisen käytettäväksi. Tällöin vuokranantaja on oikeus olla hyväksymättä alivuokrausta.

Laki ei sääntele koko liikehuoneiston luovuttamista toisen käytettäväksi. Vuokraaja ei ilman vuokraajan erikseen antamaa lupaa voi luovuttaa huoneistoa kokonaisuudessaan toisen käytettäväksi. Vuokraajan erikseen antama lupa, joka oikeuttaa vuokraajan luovuttamaan koko huoneiston toisen käytettäväksi, voidaan antaa jo vuokrasopimusta laatiessa tai erikseen muina ajankohtana. Lupa voi olla joko kirjallinen tai suullinen, mutta vuokralainen tulee aina pyytää lupa kirjallisena, sillä tällainen suullinen lupa on vaikeasti todistettava. Vuokranantajan hiljainen hyväksyminen täyttää myös lain edellytykset luvan antamiselle.

Lähde §: Laki liikehuoneiston vuokrauksesta.

Suomen Juristit Oy
26.1.2016
(Päivitetty 2.11.2021)