Jos toistaiseksi voimassa oleva sopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua. Toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen päättymisestä voidaan sopia toisin kuin irtosanomalla. Osapuolet voivat esimerkiksi sopia siten, että vuokrasopimus on vuokranantajan puolelta määräaikainen ja vuokralaisen puolelta toistaiseksi voimassa oleva. Voidaan myös sopia siten, että vuokranantaja voi vain tietyin ennalta sovituin perustein irtisanoa vuokrasopimuksen.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita. Osapuolet voivat myös sovita toisin tarkoittaen, että että irtisanomisaika alkaa irtisanomisilmoituksen tiedoksiantamisesta, eikä kuukauden lopusta.

Irtisanomisaikaan vaikuttaa se, että kumpi osapuoli irtisanoo vuokrasopimuksen. Irtisanomisaika on kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa mutta yksi kuukausi vuokralaisen irtisanoessa. Irtisanomisajan eripituisuus johtunee siitä, että vuokralaisen uuden huoneiston hankkiminen kestää kauemmin kuin uuden vuokralaisen hankkiminen vuokranantajalle. Irtisanomisajan kestosta voidaan poiketa LHVL:n mukaisista irtisanomisajoista tarkoittaen, että osapuolet voivat sopia vuokrasopimuksessa irtisanomisajan kestosta. On yleistä, että vuokrasopimuksessa sovitaan erikseen irtisanomisajasta, sillä yleinen irtisanomisaika vaihtelee 3-6 kuukauden välillä.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen hänen on annettava vuokralaiselle kirjallinen irtisanomisilmoitus. Tässä irtisanomisilmoituksessa tulee mainita vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Vuokrasuhteen päättymisajankohta on se päivä, jona vuokrasuhde irtisanomisajan kulumisen jälkeen päättyy.

Tuomioistuin on katsonut, että irtisanomisilmoitus on laillisesti annettu, vaikka irtisanomisaika olisi väärin laskettu, sillä vuokrasopimukseen irtisanomisajan merkitseminen riittävä. Vuokrasopimus et tässä tilanteessa katsota olevan tehoton. Sen sijaan tapauksissa, joissa irtisanomisaikaa tai sopimuksen päättymisajankohtaa ei ole lainkaan merkitty, todetaan tehottomiksi.

Vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa tulee ilmoittaa peruste, miksi vuokraaja irtisanotaan. Laissa ei määritellä erityisiä syitä, mihin vuokranantaja tulisi vedota ilmoituksessaan. Peruste tulee olla totuudenmukainen sekä hyvän tavan mukainen. Mikäli irtisanomisilmoitukseen ei olla annettu perustetta, irtisanominen on katsottu olevan oikeuskäytännössä mitätön. On myös katsottu hyväksyttäväksi se, että vuokraajalle on ilmoitettu irtisanomisen peruste erikseen erillisellä asiakirjalla.

Vuokraajan irtisanoessaan vuokrasopimuksen, tämän on annettava vuokranantajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus. Vuokralaisen irtisanomisilmoitus tulee olla yksiselitteinen ilmoitus siitä, että vuokralainen haluaa irtisanoa vuokrasopimus. Mitään esteitä sille, että vuokralainen ilmoittaa irtisanomisperusteen myös muissa tilanteissa, ei ole.

Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia koko sopimuskauden ajan, eikä sopimusta voida irtisanoa. Kuolinpesä on kuitenkin lain nojalla oikeutettu irtisanomaan myös määräaikaisen vuokrasopimuksen. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan myös muussa laissa edellytetyin tavoin irtisanoa. Tällainen irtisanomisoikeus on mm yrityksen saneerauksesta annetun lain 27 §:ssä ja yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 19 §:ssä. Näiden säännösten mukaan irtisanomisaika on kaksi (2) kuukautta.

Lähde §: Laki liikehuoneiston vuokrauksesta

Suomen Juristit Oy
26.1.2016
(Päivitetty 2.11.2021)