Vuokrasopimuksen irtisanominen

Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen on tehtävä kirjallisesti. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain, joka yleisemmin tunnetaan huoneenvuokralakina, 54 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, josta käy ilmi päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Saman pykälän 2 momentin mukaan myös vuokralaisen on irtisanoessaan vuokrasopimuksen, toimitettava kirjallinen irtisanomisilmoitus vuokranantajalle tai sille, jolle vuokranantaja on antanut tehtäväksi periä vuokran. Vuokralaisen ei tavanomaisessa tilanteessa tarvitse erillistä perustetta vuokrasopimuksen irtisanomiseen, toisin kuin vuokranantaja. Mikäli huoneistoa kuitenkin käytetään puolisoiden yhteisenä kotina, tarvitaan irtisanomiseen molempien suostumus, myös niissä tilanteissa, joissa vuokrasopimus on vain toisen puolison nimissä.

Irtisanomisilmoituksen toimittaminen ja irtisanomisaika

Irtisanominen on lisäksi toimitettava todistettavasti, eli lähettäjän täytyy pystyä jälkikäteen osoittamaan ilmoituksen toimittaminen vuokrasuhteen toiselle osapuolelle. Käytännössä tämä tarkoittaa yleensä vastaanottokuittausta joko paperiseen tai sähköisesti toimitettuun ilmoitukseen. Ilmoitus katsotaan annetun sinä ajankohtana, kun vastaanottaja on sen kuitannut vastaanottaneensa ja irtisanomisajan alkaminen määräytyy tuon ajankohdan mukaan. Jos muuta ei ole sovittu, irtisanomisaika on vuokralaisella yksi kuukausi ja vuokranantajan irtisanoessa 3 tai 6 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden. Irtisanominen ei aiheuta mitään muutoksia vuokrasuhteen osapuolten velvollisuuksiin, vaan se ainoastaan määrittää ajankohdan, jolloin sopimussuhde päättyy. Yllättävän yleinen virheluulo on, että vuokranantajan irtisanottua sopimuksen, vuokralaisella on oikeus milloin tahansa lähteä asunnosta ja lakata maksamasta vuokraa. Mikään ei kuitenkaan estä vuokralaista irtisanomasta sopimusta, mikäli hän vuokranantajan irtisanomisen jälkeen haluaa muuttaa asunnosta aiemmin pois esimerkiksi löydettyään uuden asunnon.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimus

Vuokranantaja tarvitsee perusteen sopimuksen irtisanomiseen ja perusteen tulee olla vuokrasuhteissa noudatettavan hyvä tavan mukainen. Nykyisessä huoneenvuokralaissa ei ole erikseen lueteltu hyväksyttävinä pidettäviä perusteita, mutta sellaisia ovat esimerkiksi huoneiston tarvitseminen omaan tai perheenjäsenen käyttöön, huoneiston myyminen tai sopimuksen ehtojen muuttaminen, kuten vuokran korottaminen.

Vuokranantajan mielivaltaa vastaan huoneenvuokralaissa on vuokralaista suojaavia säädöksiä. Mikäli irtisanomisen peruste on esimerkiksi vuokran korottaminen tai muun sopimusehdon muutos ja vuokralainen katsoo, että vuokranantajan suorittaman irtisanomisen peruste ei ole hyväksyttävä ja vuokralainen haluaa jäädä asuntoon asumaan, voi hän huoneenvuokralain 56 §:n mukaan vaatia tuomioistuinta julistamaan irtisanominen tehottomaksi. Pykälän mukaan irtisanominen on julistettava tehottomaksi, mikäli irtisanomisen perusteena on vuokran tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa on pidettävä kohtuuttomana tai irtisanominen on muuten vuokralaisen olosuhteet huomioiden kohtuuton eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin ajan entisin ehdoin, kuten myös siinä tilanteessa, jossa kanne tehottomaksi julistamisesta hyväksytään.

Huoneenvuokralain 57 §:n mukaan vuokranantaja voi joutua korvaamaan vuokralaisen muuttokustannuksia ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneita kuluja sekä suorittaa enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava hyvitys huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta, mikäli irtisanomista ei voida pitää vuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan mukaisena.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Vaikka määräaikaisena solmittu vuokrasopimus on lähtökohtaisesti ajateltu olevan sitova ja kestävän sovitun määräajan loppuun, myös se on mahdollista irtisanoa. Osapuoli, joka haluaa irtisanoa määräaikaisen vuokrasopimuksen, voi hakea tuomioistuimelta lupaa siihen. Huoneenvuokralain 55 §:ssä on lueteltu ne erityiset perusteet, joilla lupa irtisanomiseen voidaan myöntää. Huomioitavaa on, että lupa täytyy hakea ennen, kuin vuokrasopimus irtisanotaan. Vaikka peruste siis olisikin olemassa ja oikeus irtisanomiseen mahdollista saada, ei siihen ole mahdollista vedota enää sen jälkeen, kun irtisanomisilmoitus on jo toimitettu. Mikäli oikeus määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen myönnetään, on sillä vuokrasuhteen osapuolella, joka ei ole sopimusta irtisanonut, oikeus saada kohtuullinen hyvitys sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.

Juho Mikkonen

Artikkelin kirjoittaja:

Juho Mikkonen
OTM – Lakimies
Suomen Juristit Oy
24.05.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.