Taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu

Taloyhtiön ja osakkeenomistajan välinen kunnossapitovastuu on sopimuksenvarainen asia. Lähtökohtaisesti voidaan vapaasti sopia siitä, mitkä huoneiston ja rakennuksen osat kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja mitkä osat kuuluvat osakkeenomistajan vastuulle. Normaalisti kunnossapitovastuun jakamisesta sovitaan yhtiöjärjestyksessä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainittu kunnossapitovastuun jakautumisesta, noudatetaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä kunnossapitovastuusta.

Tavanomaisesti, ja ellei toisin sovita, yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Taloyhtiön tulee pitää kunnossa myös lämmitys-, sähkö-, vesi-, tiedonsiirto-, kaasu-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Toisin sanoen kaikki perusrakenteet kuuluvat osakeyhtiön vastuulle vesieritykseen asti. Vesieristyskin kuuluu vielä osakeyhtiön vastuulle.

Osakkeenomistajan velvollisuutena on pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat. Huoneiston sisäosia ovat esimerkiksi kylpyhuoneen kaakelit saumoineen ja huoneiston kiinteät kalusteet. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen asianmukaisesta käytöstä. Tavanomaisena kulumisena pidetään yleensä sellaista, joka syntyy hitaasti pitkän ajan kuluessa. Jos on laiminlyöty esimerkiksi huoneiston pintojen asianmukainen hoito, ei syntynyttä vauriota voi kuitenkaan pitää tavanomaisena kulumisena, vaikka se olisi syntynyt pitkänkin ajan kuluessa.

Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella. Edellytyksenä on, että osakkeenomistaja on lyönyt laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa. Lisäksi edellytetään, että tästä laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Myös osakkeenomistajalla on oikeus teettää osakehuoneistossaan kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella. Edellytyksenä on, että kyseessä on sellainen yhtiön vastuulla oleva kiireellinen kunnossapitotyö, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Esimerkiksi jos asunnossa on tapahtunut puutteellisesta vesieristyksestä johtuva vesivahinko, osakkeenomistajalla on oikeus korjata vahinko yhtiön kustannuksella lisävahinkojen välttämiseksi.

Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää sellaisen kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa. Lisäksi edellytetään, että osakkeenomistaja on lähettänyt yhtiölle tarvittavasta kunnossapitotyöstä kirjallisen huomautuksen, johon yhtiö ei ole reagoinut tarpeellisin toimin riittävän nopeasti.

Yhtiön on korjattava ne osakehuoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan muun vian vuoksi. Yhtiön on korjattava myös ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat, kun yhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita tai vikoja korjataan. Toisin sanoen jos yhtiön vastuulle kuuluva vika esimerkiksi eristyksessä aiheuttaa huoneiston sisäosille vahinkoa, yhtiön on korjattava myös vaurioituneet huoneiston sisäosat.

Suositeltavaa on laatia taloyhtiölle ja osakkeenomistajalle kuuluvista velvollisuuksista erillinen yksityiskohtainen vastuunjakotaulukko, jossa listataan kaikki huoneiston tai rakennuksen osat ja sovitaan siitä, kumman vastuulle mikäkin osa tai rakenne kuuluu.