Voiko asunto-osakeyhtiö ottaa osakkeenomistajan huoneiston hallintaansa?

Ennen kuin taloyhtiö voi ottaa asunto-osakkeen hallintaansa, niin asunnon omistajalle tulee antaa varoitus.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous saa tehdä päätöksen, jolla osakkeenomistajan hallitsema huoneisto otetaan yhtiön hallintaan. Hallinta voi kestää enintään kolme vuotta. Osakkeen omistaja on esteellinen äänestämään itseään koskevassa asiassa. Osakkeenomistaja saa kuitenkin aina käyttää puhevaltaansa ja näin pyrkiä vaikuttamaan asiassa tehtävään päätökseen.

Mikäli osakkeenomistajan yhtiöjärjestyksen rikkomisella on vain vähäinen merkitys, niin huoneistoa ei luonnollisestikaan saa ottaa yhtiön hallintaan. Vähäisyyden arviointi on aina tapauskohtaistaista. Osakkeenomistaja on vastuussa omista vuokralaisistaan. Sen vuoksi hallintaanottopäätöksen kohteena on aina omistaja, ei vuokralainen. Hallintaanottaminen tulee aina tehdä määräajaksi. Ellei määräaikaa ole päätöksessä mainittu, päätös on mitätön.

Ennen hallintaanottoa ja sitä koskevaa päätöksentekoa tulee osakkeenomistajalle antaa kirjallinen varoitus. Myös vuokralaiselle tai vastaavalle tulee antaa tieto annetusta varoituksesta.Varoituksesta tulee ilmetä sen antamisen perusteltu syy. Lisäksi täytyy ilmoittaa yhtiön mahdollisuudesta ottaa huoneisto sen omaan hallintaan. Huoneiston omistajalle tai vuokralaiselle ei saa jäädä epäselväksi varoituksen todellinen sisältö. Kirjallinen varoitus tulee antaa todistettavasti eli varmin tapa on antaa haastemiehen hoitaa tiedoksiantaminen.

Hallintaanotto voidaan aloittaa yhden varoituksen antamisen jälkeen. Kovin vanhaan varoitukseen ei enää kuitenkaan voida vedota. Käytännössä hallintaanottomenettely on syytä käynnistää jo viikon kuluessa varoituksen antamisesta. Hallintaanottomenettely aloitetaan kutsumalla yhtiökokous koolle. Joskus käy niin, että osakkeenomistaja lopettaa häiriköinnin tai muun sääntöjen vastaisen toimintansa heti ensimmäisen varoituksen jälkeen. Tällöin yhtiökokous ei voi enää ottaa huoneistoa hallintaansa. Sääntöjen jatkuva rikkominen saattaa silti poistaa myös varoituksen jälkeen tapahtuvan korjaavan käytöksen vaikutuksen. Jatkuva rikkominen antaa siten yhtiölle mahdollisuuden ottaa huoneisto hallintaansa.