Uuden asunnon kaupan varainsiirtovero määräytyy ”valmiin” asunnon hinnasta eli kokonaiskauppahinnasta tai omistusoikeuden siirtymisajan arvosta.

Uuden asunnon kaupan varainsiirtovero

Kun on kyse uudiskohteen kaupasta rakentamisen aikana tai sitä ennen, vero on suoritettava kauppahinnan lisäksi yhtiölainaosuudesta, joka kohdistuu luovutettuihin osakkeisiin rakennuksen valmistuessa eli siinä vaiheessa, kun rakennusvalvontaviranomainen antaa rakennukselle käyttöönottohyväksynnän. Käytännössä tämä tarkoittaa yleensä sitä, että vero on suoritettava kauppakirjaan merkityn velattoman hinnan perusteella. Asuntokauppalain mukaan kauppasopimuksesta on käytävä ilmi velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta. Kun elinkeinonharjoittaja markkinoi myyntikohdetta kuluttajille, on myös myynti-ilmoituksesta käytävä ilmi kauppahinnan lisäksi velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta.

Tilanteissa, joissa omistusoikeus osakkeisiin poikkeuksellisesti siirtyy ennen rakennuksen valmistumista, määräytyy veron perusteena oleva yhtiölainan määrä omistusoikeuden siirtymishetken mukaan. Kun kyse on uudiskohteen kaupasta rakentamisaikana, on tavanomaista se, että omistusoikeus siirtyy perustajaosakkaalta ostajalle rakennuksen valmistuttua ja kauppahinnan tultua maksetuksi. Vasta tällöin myös huoneiston hallinta siirtyy ostajalle ja samoin osakekirjat on luovutettava ostajalle tai panttioikeuden haltijalle. Asiantila on tämä erityisesti tilanteissa, joissa luovutuksen kohde on asuntokauppalain mukaisen ostajan suojajärjestelmän piirissä (ns. RS-kohde).

Jos tällöin kuitenkin kauppakirjan tai sen liitteiden perusteella on sovittu, että omistusoikeus siirtyy ennen rakennuksen valmistumista ja käyttöönottoa, tulee erikseen arvioitavaksi se, vastaako omistusoikeuden siirtymistä koskevan ehdon ottaminen kauppakirjaan asian tosiasiallista luonnetta ja tarkoitusta vai onko ehto otettu varainsiirtoveron välttymisen tarkoituksessa. Merkitystä asian arvioinnissa annetaan esimerkiksi sille, siirtyvätkö asuntokauppalaissa perustajaosakkaalle asetetut velvoitteet ja vastuut ostajalle, vai onko ostaja vapautettu edellä mainituista velvoitteista ja vastuista.