Asuntokaupan jälkeen asunnosta saattaa löytyä virheitä, jotka voivat tapauskohtaisesti johtaa hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai koko kaupan purkamiseen. Pääsääntönä on, että asunnon virheellisyyttä arvioidaan sen perusteella, millainen asunto on ollut ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä myyjältä ostajalle. Vaaranvastuulla tarkoitetaan sitä, kuka milloinkin kantaa vastuun kaupan kohteesta. 

Vaaranvastuun siirtyminen 

Se osapuoli jolla vaaranvastuu on, vastaa asunnon mahdollisesta huonontumisesta, jos kyseinen huonontuminen on vastapuolesta riippumatonta. Asuntokauppalain mukaan myyjällä on vaaranvastuu asunnosta, kunnes se luovutetaan ostajan hallintaan. Ratkaisevaa on tällöin se ajankohta, jona asunto tosiasiassa luovutetaan.  

Mikäli hallinnan luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, katsotaan vaaranvastuun siirtyvän ostajalla silloin, kun hallinnan luovutuksen olisi kauppakirjan mukaan pitänyt tapahtua. Uuden asunnon kaupassa edellytetään edellä mainitun lisäksi, että asunto on myös ollut luovutusvalmis. Myyjän on siis pitänyt tehdä kaikki se, mitä hallinnan luovutus häneltä edellyttää. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa eikä asiakirjoja ennen kuin ostaja on maksanut kauppahinnan, ellei kauppahinta tai osa siitä eräänny vasta myöhemmin maksettavaksi. 

 Vaaranvastuun nojalla osapuoli joutuu kärsimään sellaiset taloudelliset seuraukset, jotka johtuvat asunnon kunnon huonontumisesta. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, vaaranvastuu asunnosta siirtyy ostajalle kaupanteon ajankohtana, jolleivat osapuolet ole sopineet toisin. Vaaranvastuun ollessa ostajalla, hänen on joka tapauksessa maksettava asunnon kauppahinta, mikäli myyjä ei ole itse vaikuttanut asunnon vahingoittumiseen tai tuhoutumiseen. Toisin sanoen, hän vastaa itse hallinnassaan olevasta asunnosta ja sen kunnosta. Tämä ei kuitenkaan koske sellaisia virheitä, jotka ovat olleet asunnossa jo kaupanteon hetkellä. 

Miten virheen ajankohta määritetään? 

Myyjä vastaa sellaisesta virheestä, joka asunnossa on ollut vaaranvastuun siirtymishetkellä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Tällöin tulee siis arvioida, milloin virhe on ollut olemassa. Jos asunto on ollut vaaranvastuun siirtymisvaiheessa virheetön, ei ostajalla ole oikeutta vedota virheseuraamuksiin.  

Merkitystä on pääsääntöisesti ainoastaan virheen tosiasiallisella olemassaololla. Edellytyksenä ei siis ole, että virhe olisi ollut ostajan havaittavissa. Myyjän tietämättömissä olevan piilevän virheen todistustaakka on asiassa yleensä ostajalla. Ostajan tulee antaa tarpeellinen näyttö siitä, että virheen voidaan todeta olleen asunnossa jo vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. 

 Lue lisää vaaranvastuusta asuntokaupassa.  

Lähde §: Asuntokauppalaki 

Suomen Juristit Oy
2.6.2025