Isännöitsijän uhkailu perustuu lakiin. Isännöitsijä voi antaa varoituksia, joissa on mukana uhkaus. Muu kuin lakiin perustuva uhkailu on kiellettyä.

Isännöitsijän uhkailu

Voiko isännöitsijä uhata osakkeenomistajaa asunnon haltuunotolla tai vuokralaista häädöllä? Oikeastaan voi, sillä asunto-osakeyhtiölaki antaa tähän mahdollisuuden. Tietyllä tavalla laki myös edellyttää tällaista uhkaamista, ennen kuin toimenpiteisiin ryhdytään. Uhkaaminen on sana, jolla on ikävä kaiku, mutta varoitus annetaan juuri ”sillä uhalla”, että jotakin tapahtuu, ellei varoituksen saanut korjaa menettelyään.

Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:

1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai muita hänen vastuulleen kuuluvia kuluja;

2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;

3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;

4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai

5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.

Kolmen vuoden määräaika lasketaan siitä, kun yhtiö on saanut osakehuoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokous päätä aikaisemmasta ajankohdasta.

Varoituksen antaminen ennen haltuunottoa

Hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut osakehuoneiston tai sen osan taikka muutoin luovuttanut osakehuoneiston toisen käytettäväksi, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle tai osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan. Juuri tämä maininta mahdollisuudesta ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan on se uhka, joka varoitukseen sisältyy. Varoitus ei ole oikea varoitus, ellei siinä ole uhkausta huoneiston haltuunotosta.

Varoitus on annettava tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai osakehuoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi. Varoituksen voi toimittaa myös isännöitsijä, jos taloyhtiön hallitus on sitä isännöitsijältä pyytänyt tai se muuten kuuluu isännöitsijän tehtäviin.

Jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa osakehuoneistoa hallintaansa. Tällöin osakkeenomistajan on kuitenkin korvattava varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo aiheutuneet kustannukset.