Normaali kiinteistönvälittäjän vastuu syntyy tahallisuuden tai vaihtoehtoisesti huolimattomuuden eli tuottamuksen vallitessa. Kiinteistönvälittäjän korvausvastuu tulee puolestaan kyseeseen vain, mikäli välittäjä ei ole menetellyt noudattaen kaikkea tehtävässä edellytettyä huolellisuutta.

Kiinteistönvälittäjän vastuuta arvioitaessa tahallisuus ja tuottamuksellisuus tulee arvioitavaksi aina jälkikäteen, jolloin pohditaan vastausta kysymykseen ”miten olisi tullut menetellä vahingon välttämiseksi?”. Tuottamusta arvioidaan hyvän kiinteistönvälitystavan nyrkkisääntönä.

Lähtökohtaisesti välittäjän vastuu voi syntyä, mikäli hän on antanut asiakkaalleen virheellisiä tietoja tai ei ole selvittänyt sellaista seikkaa, jonka selvittäminen olisi ollut hänen tehtävänsä. Välittäjän vastuussa on lähinnä kyse joko selonotto- tai tiedonantovelvollisuuden toteuttamatta jättämisestä. Muistettava on, ettei välittäjältä kuitenkaan vaadita erityistä rakennustekniikan tai kirjanpidon hallintaa, joten vastuu saattaa osin rajoittua.

Pääsääntöisesti vahinkotilanteissa näyttövelvollisuus kuuluu sille osapuolella, joka väittää rikkomuksen tapahtuneen. Puolestaan kiinteistönvälitykseen liittyvissä vahingonkorvausasioissa riittää, että toimeksiantaja tai hänen vastapuolensa näyttää vahingon aiheutuneen välittäjästä johtuvasta syystä. Näin tulee kyseeseen käännetty todistustaakka, jonka mukaan välittäjän on näytettävä, ettei syntynyt vahinko ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan. Vain tällä tavoin välittäjä voi vapautua korvausvastuustaan. 

Jotta toimeksiantajalla olisi oikeus purkaa toimeksiantosopimus, tulee virheen olla vähäistä suurempi. Toimeksiantaja voi virheen johdosta vaatia myös välityspalkkion alentamista ja vahingonkorvausta, mikäli virheestä on aiheutunut hänelle haittaa. Jos haitta on olennainen, välittäjällä ei ole ensinkään oikeutta palkkioon tai korvaukseen.  

Kiinteistönvälittäjän korvausvastuun edellytykset 

Välittäjä voi joutua vastuuseen aiheuttamastaan vahingosta, edellyttäen että vahingon peruste on sellainen todellinen vahinko, joka on syy-yhteydessä sopimuksen täyttämiseen, täyttämättömyyteen tai tuottamukseen. Teon tai laiminlyönnin ja vahingon välisen syy-yhteyden syntyminen edellyttää vahingon ennalta-arvattavuutta. Näin ollen vastuun perustavaan toimintaan tai laiminlyöntiin on yleisen kokemuksen tai erikoisosaamisen perusteella liityttävä syntyneen vahingon kaltaisen vahingon mahdollisuus ja vaara, joka ammattilaisen pitäisi pystyä ottamaan toiminnassaan huomioon. Välittäjä ei voi kuitenkaan joutua vastuuseen sellaisista seikoista, joihin hänellä ei ole ollut omalta osaltaan vaikutusta.

Kiinteistönvälittäjän korvausvastuu voi syntyä silloin, kun välittäjä ei ole laatinut kauppaehtoja siten, että osapuolten edut ovat toteutuneet vaatimusten mukaisesti tai välittäjä ei ole toimiessaan varmistanut siitä, että ehdot voidaan toteuttaa. Velvollisuus huolehtia molempien osapuolten etujen toteutumisesta liittyy kaupan edellytysten selvittämiseen ja kauppaehtojen laatimiseen. Myös välitysliike voi joutua vastuuseen toiminnastaan mikäli kaupan edellytyksiä ei ole riittävästi selvitetty tai välitysliikkeen laatimat sopimusehdot ovat epäselviä.

Lähde §: Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä

Lue lisää kiinteistönvälittäjän vastuusta.

Suomen Juristit Oy
21.07.2021