Vuokranantajan tärkein vuokrasopimukseen perustuva velvollisuus on antaa sopimuksessa mainittu huoneisto vuokralaisen käyttöön vuokrasuhteen ajaksi. Tämä velvollisuus alkaa sinä päivänä, jona vuokralaisella on oikeus saada asunto hallintaansa. Tämä päivä on määritetty vuokrasopimuksessa.

Jollei huoneisto ole valmis ja/tai vapaa silloin, kun vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa, ja viivästys aiheuttaa oleellista haittaa, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus.

Yleensä liikehuoneiston vuokrasopimus tehdään ja allekirjoitetaan ennen, kun vuokralaisella on oikeus saada liikehuoneisto hallintaansa. Mikäli sopimuksessa on sovittu, että vuokranantaja suorittaa korvausta liikehuoneiston käyttöönsaamisen viivästyessä, vuokraajalla ei ole sopimuksen purkamisoikeutta, paitsi milloin sopimuksessa pysymistä olisi pidettävä kohtuuttomana.

Mikäli vuokranantaja on solminut sopimuksen vuokraajan kanssa, vuokranantaja ei tämän jälkeen voi muuttaa mieltään saatuaan esimerkiksi paremman vuokratarjouksen tai saatuaan tietää vuokralaisesta jonkin haitallisen seikan. Jos vuokranantaja kuitenkin tekee toisen vuokralaisen kanssa vuokrasopimuksen ja tämä ehtii vilpittömässä mielessä ottaa huoneiston hallintaansa ennen kuin ensimmäinen vuokrasopimuksen vuokralainen, käy ensimmäinen vuokrasopimus tehottomaksi. Ensimmäisellä vuokraajalla on tässä tilanteessa oikeus saada vuokranantajalta vahingonkorvausta.

Mikäli vuokranantaja ilmeisen oikeudettomasti estää vuokralaisen saamasta huoneiston hallintaansa sovittuna päivänä, on vuokralaisella oikeus virka-apuun poliisiviranomaiselta. Poliisi voi tällaisessa tapauksessa velvoittaa vuokranantajan luovuttamaan huoneiston avain vuokraajalle.

Mikäli vuokraajan vuokrasopimuksen päättymispäivä on perjantai, on muuttopäivän oltava seuraavan viikon maanantai ja huoneisto on uuden vuokralaisen hallinnassa vasta tiistaina. Tämä tarkoittaa, että jos vuokraajan vuokrasopimus päättyy kuukauden viimeisenä päivänä uusi vuokralainen oikeutettu saamaan huoneisto hallintaansa vasta kuukauden neljäntenä päivänä.

Huoneisto voi olla vielä keskeneräinen, kun vuokraajalla on oikeus saada tämä hallintaansa. Tämä tapahtuu usein, kun kyseessä on uudisrakennuksia tai remontti. Tällaisessa tilanteessa vuokralaisella ei ole oikeutta ottaa huoneistoa vastaan. Vuokranantaja ja vuokraaja voivat sopia huoneiston kunnosta vapaasti, tarkoittaen että huoneiston hallinnan luovuttaminen ei välttämättä viivästy, vaikka huoneisto on vielä keskeneräinen. Osapuolet voivat sopia, että liikehuoneisto luovutetaan remontoimatta tai keskeneräisenä.

Syitä siihen, että liikehuoneiston hallinnan luovuttaminen viivästyy, on monia. Tällaisista tilanteista yleisin on, että edellinen vuokraaja ei suostu muuttamaan. Vuokranantaja voi turvata asemansa tällaisen tilanteen varalta ottamalla sopimukseen sopimussakkolausekkeen. Vuokraajan on muutettava pois liikehuoneistosta määräajassa sakon uhalla.

Jos liikehuoneiston viivästyksen ansiosta vuokraajalle aiheutuu olennaista haittaa, hänellä on oikeus purkaa vuokrasopimus. Olennaista haittaa vuokralaiselle saattaa viivästyksestä aiheuttaa esimerkiksi silloin, kun hänen suunnitelmansa aloittaa tilassa liiketoiminta estyy ja tämä vaikeuttaa hänen toimeentulomahdollisuuksiaan tai aiheuttaa taloudellista tappiota esimerkiksi menetetyn liikevoiton muodossa.  Vuokranantaja voi minimoida vuokraajalle aiheutuvat vahingot esimerkiksi kustantamalla hänelle vaihtoehtoisen tilan viivästyksen ajaksi. Tällöin haitta ei enää välttämättä ole olennainen eikä vuokralaisella siten olisi purkuoikeutta. Vuokraajan purkuoikeus riippuu olennaisen haitan luonteesta, ei viivästyksen kestosta.

Huoneiston luovuttaminen viivästyy myös silloin, kun vuokralaisen käyttöön sovittuna päivänä luovutetaan vain osa liikehuoneistosta. Tämä aiheuttanee vuokralaiselle olennainen haitta, jolloin tämä on oikeutettu purkaa vuokrasopimus.

Vuokraaja voi purkaa vuokrasopimus ennen, kuin hänen on määrä saada liikehuoneisto hallintaansa. Tämä on oikeutettu, mikäli on ilmeistä, että huoneiston hallintaan saaminen viivästyy ja tämä aiheuttaa olennaista haittaa vuokraajalle. Myös tässä tapauksessa ennakkoviivästys tulee aiheuttaa olennaista haittaa vuokraajalle. Sitä, että rakennustyö alkutyöt viivästyvät eivät muodosta oleellista haittaa, sillä tämä ei tarkoita, että lopullinen rakennustyö viivästyisi.

Liikehuoneiston vuokrasopimuksessa voidaan sopia, että vuokranantaja suorittaa vuokralaiselle korvausta huoneiston käytön viivästyksen aiheutuessa. Tämä estää sen, että vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen viivästyksen tapahtuessa. Vuokranantaja varmistaa tällä tavalla, että neuvoteltu vuokrasopimus on edelleen voimassa, vaikka huoneiston luovuttaminen viivästyy. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos katsotaan että sopimuksessa pysyminen olisi kohtuutonta.

Lue lisää liikehuoneiston kunnosta.

Lähde §: Laki liikehuoneiston vuokraamisesta

Suomen Juristit Oy
22.1.2016
(Päivitetty 2.11.2021)