Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä ja enemmistöperiaate

Päätökset asunto-osakeyhtiössä tehdään enemmistöperiaatteella. Yhtiökokouksen (ja hallituksen) päätöksiin riittää yleensä yli puolet annetuista äänistä ellei laissa tai yhtiöjärjestyksessä säädetä vaadittavasta äänimäärästä toisin.  

Enemmistöperiaate ei kuitenkaan saa loukata osakkaiden yhdenvertaisuutta. Yhdenvertaisuus tarkoittaa sitä, että kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Mahdollinen epäoikeutettu etu arvioidaan sen perusteella miten päätös vaikuttaa osakehuoneiston arvoon. Merkitystä ei ole osakkaan henkilökohtaisella asumistarpeella saati osakkaan henkilökohtaisilla mieltymyksillä. 

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus

Kysymykset yhdenvertaisuudesta tulevat useimmiten esille yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamisessa, yhtiön kunnossapitotöiden kohdistamisessa sekä uudistusten vastikerahoitusta koskevissa tilanteissa. Asunto-osakeyhtiölaissa on lisäksi yksityiskohtaiset säännökset tavanomaisten uudistusten rahoittamisesta sekä maksuvelvollisuuden muuttamisesta osakkaan aiemman suorittaman työn osalta. 

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on esimerkiksi myöntää jollekin osakkaalle käyttöoikeus yhtiön tiloihin käypää korvausta alemmalla hinnalla. Kunnossapidon laiminlyönti joidenkin huoneistojen osalta voi myös olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on myös jakaa vastikerahoitusperusteisesti kustannukset sellaisen uudistuksen osalta, joka ei  selvästikään hyödytä joitakin osakkaita. Kuitenkin esimerkiksi sähköautojen latauspistokkeet, kukkaistutukset tai saunaosasto voivat olla hankkeita, joilla ei ole jollekin yksittäiselle osakkaalle lainkaan käyttöä, mutta tällaiset hankkeet kuitenkin yleensä korottavat kaikkien huoneistojen arvoa samalla tavalla eivätkä siten välttämättä ole yhdenvertaisuusperiaatteiden vastaisia. 

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen on myös päätös, joka asettaa yhtiössä asuvat osakkeenomistajat ja sijoittajat erilaiseen asemaan, ellei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Sijoittajaosakkaalla on siten lähtökohtaisesti oikeus luovuttaa autopaikka vuokralaisensa haltuun samoin perustein kuin taloyhtiössä asuvalla osakkaalla on. 

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista ei taas ole esimerkiksi putkiremontin tai parvekeremontin kulujen jakaminen vastikeperusteen mukaisesti kaikkien osakkeenomistajien kesken, vaikka huoneistoissa olisi eri suuruiset märkätilat tai osassa huoneistoja ei olisi lainkaan parveketta. Myöskään kunnossapitotyön suorittaminen jossakin osakehuoneistossa ajankohdan mukaisten viranomaismääräysten tai hyvän rakennustavan vaatimusten mukaisesti ei useinkaan ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, vaikka käytettävät materiaalit olisivat parempaa tasoa kuin alkuperäiset. Osakkeenomistajan on käytännössä siedettävä vähäiset poikkeamat yhdenvertaisuusperiaatteesta. 


Ella Suitiala

Artikkelin kirjoittaja:

Ella Suitiala
Lakimies, OTM
Suomen Juristit Oy
15.06.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.