Asuntokaupan purkaminen tulee kyseeseen yleensä ostajan puolelta silloin, kun myyty asunto on olennaisesti virheellinen. Asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä mitä siitä oli sovittu. Toisin sanoen virhe on käsillä, jos asunto poikkeaa olennaisesti siitä, mitä on osapuolten kesken sovittu tai ostajan olosuhteet huomioon ottaen siitä, mitä hän on voinut perustellusti olettaa.

Huomioitavaa on, että asuntokaupalla yleisesti tarkoitetaan asuntokauppalain mukaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhtiöosuuksien myyntiä ja ostoa. 

Toisaalta asunnon kaupan purku saattaa toteutua myös myyjän aloitteesta tilanteessa, jossa ostaja ei ole maksanut kauppahintaa sovitussa ajassa ja kyseinen maksuviivästys merkitsee olennaista sopimusrikkomusta.  

Asunnon kaupan purkua koskevat säännökset ovat määritelty asuntokauppalaissa.

KAUPAN PURKU UUDEN ASUNNON KAUPPASSA 

Myyjän tulee ostajan suorittamaa kauppahintaa vastaan luovuttaa asunto sovitussa aikataulussa. Luovutusajankohtana asunnon on myös oltava sellainen mitä on sovittu, jos myyjä haluaa välttyä virhevastuulta. 

Jos myyjä viivästyy luovutuksesta olennaisesti, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Ostaja voi halutessaan asettaa myyjälle kohtuullisen pituisen lisäajan kauppahinnan suorittamiseksi, jonka kuluessa sopimus on täytettävä. Mikäli myyjä ei lisäajasta huolimatta täytä sopimusta, ostaja voi purkaa kaupan.

Ostajalla on virheen myötä oikeus vaatia, että virhe korjataan ilman, että ostajalle aiheutuu siitä kustannuksia. Mikäli virheen korjaaminen ei ole järkevää tai myyjä ei halua korjata virhettä, on ostajalla oikeus purkaa kauppa sopimusrikkomuksen ollessa selkeä. Ennen kuin kauppa voidaan purkaa, ensisijaisena keinona virheen korjaamiseksi on hinnanalennus ja vahingonkorvaus.

Asunnon myyjällä on oikeus purkaa kauppa, mikäli ostaja syyllistyy maksuviivästykseen, jonka johdosta sopimusrikkomus on olennainen. Kuten ostaja, myös myyjä voi asettaa kohtuullisen pituisen lisäajan maksun suorittamiselle. Myyjä ei kyseisen lisäajan aikana voi purkaa kauppaa, ellei ostaja ilmoita, ettei aio suorittaa maksua. Lisäajan päätyttyä myyjällä on olennaisesti oikeus purkamiseen.  

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle. Kauppaa ei saa purkaa myöskään sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu. 

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu. 

KAUPAN PURKAMINEN KÄYTETYN ASUNNON KAUPASSA

Jos myyjä ei luovuta sovitusti asunnon hallintaa, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Kauppa voidaan purkaa myös, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle merkittävää haittaa, eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana seuraamuksena. Jos ennalta tiedossa eli on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan, ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin sopimuksen sovittu täyttämisajankohta on käsillä. 

Asunnon laatuvirhe voi olla esimerkiksi kosteusvaurio, puutteellinen eristys taikka lämmitysjärjestelmän vika. Ostajalla on tällaisen virheen osalta oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen sekä tietyin edellytyksin vahingonkorvaukseen.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa asunnon virheen vuoksi, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta voida pitää riittävänä. Asuntoa rasittavan virheen on siis oltava niin olennainen, ettei hinnanalennusta tai vahingonkorvausta voida pitää ostajan kannalta riittävänä seurauksena virheen korjaamiseksi.

Janne Vikeväinen
Osakas – OTM
Suomen Juristit Oy
24.9.2024