Asunto-osakeyhtiö: Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset

Yhtiön on ilmoitettava osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon. Yhtiöllä on kuitenkin oikeus suorittaa välittömästi kunnossapito- tai korjaustyö, jota ei voi siirtää aiheuttamatta vahinkoa tai haittaa. 

Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä 

Osakkeenomistajan on ilmoitettava omasta kunnossapitotyöstään etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoitusta ei siten tarvitse tehdä, jos on selvää, ettei mainittuja vaikutuksia synny kuten pintamateriaalien uusimisessa tai kaapistojen ja väliovien vaihtamisessa. Kuitenkin pinnoitteiden uusiminen märkätiloissa saattaa vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin, jolloin ilmoitus on syytä tehdä. Ilmoitus tulee tehdä myös, mikäli kunnossapidosta voi syntyä häiritsevää ääntä tai pölyä. 

Osakkeenomistajan on siten aina ilmoitettava seuraavista töistä: 

  • huoneen lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen, jos järjestely voi huonontaa ääni- tai lämpöeristystä tai vaikuttaa kosteuden siirtymiseen rakenteen kautta 
     
  • työ joka edellyttää asbestinpoistoa 
  • wc:n, kylpyhuoneen ja saunan pinnoitteiden korjaaminen, uusiminen tai poistaminen, jos työ vaikuttaa vesieristykseen, vesi- tai sähköjohtoihin tai viemäröintiin 
  • altaan ja allaskaapin vaihtaminen, asentaminen tai poistaminen, jos työ vaikuttaa vesijohtoon, hanaan tai viemäröintiin. 
  • veden katkaisemista edellyttävät työt 
  • viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- ja ilmanvaihtoperusjärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen ja poistaminen, jos laite voi vaikuttaa järjestelmän toimintaan (kuten lämmitysjärjestelmään kuuluva patteri- tai lattialämmitys, liesikupu, ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja, sähköliesi voimavirtajohdolla 
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta 
  • muutokset kantaviin väliseiniin, jos voivat vaikuttaa rakenteeseen (esimerkiksi kantavuuteen tai eristävyyteen 
  • kevyen väliseinän purkaminen, siirtäminen tai rakentaminen, jos seinän sisällä on sähköjohtoja, tietoliikennekaapeleita, vesijohtoja, tms. 
  • huoneiston ulko-oven lukituksen, rakenteen (esim. ovisilmä, postiluukku) ja huoneiston ulkopuolelle näkyvän pinnoitteen muuttaminen 

Hallituksen tai isännöitsijän on annettava viipymättä tieto ilmoituksesta sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen kunnossapitotyö voi vaikuttaa. Ilmoitusvelvollisuus koskee myös osakkeenomistajan teettäessä yhtiön vastuulle kuuluvaa kunnossapitoa. 

Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Ehtojen on kuitenkin oltava kohtuullisia eikä ehdoilla voi rajoittaa sellaisia tavanomaisia häiriöitä (melu, haju, pöly), joita muodostuu yleensä tehtäessä työ hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien on siis siedettävä kunnossapitotyöstä aiheutuva tavanomainen häiriö. 

Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapitotyöstä 

Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä.  

Mikäli osakas viivyttelee ilmoituksen tekemisessä ja yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen tai järjestelmän vauriot pahenevat, ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Näin ollen osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti voi ratkaisun mukaan siten johtaa vahingonkorvausvastuuseen pahenemisvahingoista.  

Tuoreen oikeuskäytännön (KKO 2021:35) mukaan säännös ei ole reklamaatiosäännös eikä ilmoituksen laiminlyönti johda siihen, että osakas menettäisi oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta kunnossapidon laiminlyönnin vuoksi. 

Lue lisää asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta.

Ella Suitiala

Artikkelin kirjoittaja:

Ella Suitiala
Lakimies, OTM
Suomen Juristit Oy
15.06.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.