Asunto-osakeyhtiö: Kunnossapito

Asunto-osakeyhtiössä rakennuksen kunnossapitovastuu jakautuu taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Lain olettamasäännöksistä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä (Lue yhtiöjärjestyksen muuttaminen). Lain olettamasäännöstä laajempaa osakkaan kunnossapitovastuuta sovelletaan usein erillispientaloyhtiöissä. 

Kunnossapidon vastuunjako 

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Vesieriste ja rakenteet vesieristeeseen asti kuuluvat siten yhtiölle. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista, kuten keittiön, kodinhoito-, wc-, kylpyhuone- ja saunatilan pesuallas, kylpyamme, suihkuallas ja uima-allas. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa. 

Yhtiön on myös korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Tämä on järkeenkäypää, sillä rakenteita ei yleensä voida korjata kajoamatta huoneiston pintamateriaaleihin. Yhtiöllä on velvollisuus korjata sisäosat ainoastaan ajankohdan mukaiseen perustasoon asti. Mikäli yhtiö laiminlyö kunnossapitovastuunsa, voi osakkeenomistaja tietyin edellytyksin teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella. 

Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. Esimerkiksi mikäli osakkeenomistaja asentaa parvekelasin osakehuoneiston parvekkeelle ja tämän jälkeen yhtiö teettää vastaavan uudistuksen kaikkiin osakehuoneistoihin, voi osakkaan tekemä muutostyö rinnastua yhtiön toteuttamaan ja vastuulleen hyväksymään. Osakkeenomistajan tekemän muutostyön hyväksyminen ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita sitä, että yhtiö hyväksyisi muutostyön kohteena olevan rakenteen tai järjestelmän kunnossapitovelvollisuuden vastuulleen.  Kunnossapitovastuun hyväksyminen edellyttää nimenomaista päätöstä tai sitä, että yhtiö olisi noudattamansa käytännön perusteella sen hyväksynyt. Lähtökohta on siis se, että muutostyön kohde siirtyy osakkaan kunnossapitovastuulle.  

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat, kuten sisäpintojen pintamateriaalit, erilaiset huoneistossa olevat kalusteet, sekä laitteet ja koneet, jotka eivät kiinteästi liity yhtiön ylläpitämiin perusjärjestelmiin, kuten kiukaat ja keittiökoneet ja muut vastaavat laitteet. Parketin tai laminaatin alla oleva tasoite kuuluu osakkaan vastuulle. Mikäli osakkeenomistaja laiminlyö kunnossapitovastuunsa, voi asunto-osakeyhtiö teettää kunnossapidon osakkaan kustannuksella, jos laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. 

Kunnossapitoa vai muutostyötä? 

Kunnossapito tarkoittaa kaikkea yhtiön kiinteistön ja rakennusten ylläpitoon kuuluvaa toimintaa. Kunnossapitoa ovat tavanomaiset päivittäiset korjaukset ja vuosikorjaukset mutta myös mittasuhteiltaan ja kustannuksiltaan suuret peruskorjaukset, joissa kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti koroteta.  

Kunnossapidon laiminlyönti 

Osakkeenomistaja vastaa huoneistonsa sisäosien kunnossapidosta. Mikäli kunnossapito laiminlyödään, voi yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Yhtiön on kuitenkin ilmoitettava kunnossapidosta hyvissä ajoin osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijalle. 

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä perusjärjestelmät. Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. On huomioitava, että yhtiö päättää rakenteiden ja järjestelmien laatutasosta, eikä osakkeenomistaja voi vaatia yhtiötä toteuttamaan rakenteiden ja järjestelmien tasonparannusta. 

Käytännössä osakkaan on tehtävä kunnossapitotyö ensin itse omalla kustannuksellaan ja haettava jälkikäteen tuomioistuinteitse kustannuksia taloyhtiöltä. Osakas voisi tosin myös vaatia kanteella käräjäoikeudessa, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan tekemään laiminlyöty kunnossapitotyö, mutta oikeudenkäynnin keston takia tämä ei ole mielekäs ratkaisu ainakaan kiireellisen kunnossapitotyön ollessa ajankohtainen.  

Osakkeenomistaja voi myös teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa, jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Edellä mainittu oikeus ryhtyä kunnossapitotyöhön ei koske yhtiön hallinnassa olevien ja yhteiskäytössä olevien tilojen, kuten yhtiön saunan kunnossapitotyötä. 

Lähde §: asunto-osakeyhtiölaki

Lue lisää kunnossapitoa koskevista ilmoituksista.


Ella Suitiala

Artikkelin kirjoittaja:

Ella Suitiala
Lakimies, OTM
Suomen Juristit Oy
15.06.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.