Hinnanalennus ja kaupan purku asuntokaupoissa ovat ostajalle vaihtoehtoisia ratkaisuja. Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.  Ostajalla on siis oikeus hinnanalennukseen virheen ollessa olennainen tai kaupan purkuun silloin, kun hinnanalennusta ei nähdä riittävänä ratkaisuna.

Hinnanalennus

Ostaja voi vaatia virhettä vastaavaa tai muuten kohtuullista kauppahinnan alennusta silloin, kun hän havaitsee virheen eikä sitä korjata. Mikäli virhe on kohtuullisesti korjattavissa, on hinnanalennus usein korjauskustannusten suuruinen.

Hinnanalennuksen lisäksi ostajalla on oikeus vaatia palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa korkolain mukaisesti siitä lähtien, kun kauppahinta maksettiin. 

Kaupan purku

Olennaisen sopimusrikkomuksen ollessa käsillä on ostajalla oikeus purkaa kauppa. Vaatimus kaupan purusta edellyttää tosin merkittävämpää sopimusrikkomusta kuin hinnanalennusta vaadittaessa. Kaupan purkamiseen oikeuttava olennainen virhe voi olla esimerkiksi se, että asunto on terveydelle haitallinen.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että asuntokaupan purkaminen ja siihen oikeuttavan virheen katsotaan olevan olennainen mikäli asumista varten ostetun asuinrakennuksen käyttö estyy pysyvästi.

Ostajan oikeus kaupan purkuun voi kuitenkin poistua mikäli virheen merkitystä pystytään korjauksilla vähentämään. Jos kauppa puretaan myyjän puolelta johtuvasta syystä, myyjän tulee palauttaa kauppahinta sekä maksaa sille tuottokorkoa. Ostajan velvollisuutena puolestaan on palauttaa myyjälle osakekirja ja mahdollinen asunnon hallinta. Lisäksi ostajan on maksettava myyjälle korvausta asunnosta saamastaan merkittävästä tuotosta tai hyödystä. Myyjä joutuu maksamaan ostajalle myös tarpeelliset tai hyödylliset kustannukset, jotka ostaja on pannut asuntoon.  

Olennainen haitta

Olennaiseen haittaan vaikuttaa oikeuskirjallisuuden mukaan virheen merkitys juuri kyseiselle ostajalle. Objektiivisen arvioinnin lisäksi huomioidaan myös subjektiiviset perusteet. Olennainen haitta on usein siis tapauskohtaista. Lähde §: asuntokauppalain esityöt. Asuntokaupan purkua arvioidaan pitkälti ostajan näkökulmasta.

Asunnon olennaiset virheet voivat oikeuttaa ostajan purkamaan kaupan, jos tuomioistuin katsoo ettei hinnanalennusta voida pelkästään asunnon virheiden merkityksellisyyden vuoksi pitää ostajalle koh- tuullisena seuraamuksena. Mietinnässä on otettava huomioon muun muassa asunnon korjauksesta aiheutuvat korjauskustannukset, kaupan aiheuttama muu haitta – kuten esimerkiksi asumis- ja terveyshaitta, jolloin kaupan purun olennaisuusvaatimus voi täyttyä.

Myyjänä muu kuin yksityishenkilö

Jos myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja, tulevat tällöin sovellettaviksi uuden asunnon kaupan hinnanalennusta ja kaupanpurkua koskevat säännökset. Jos siis myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus purkaa kauppa asuntokauppalain 4 luvun 25 §:ssä säädetyin edellytyksin.

Lue lisää hinnanalennuksesta ja kaupan purusta käytetyn asunnon virheen perusteella sekä vahingonkorvauksesta asuntokaupoissa virheen perusteella.

Suomen Juristit Oy
13.07.2021