Kiinteistönomistajalla on kunnossapitovastuu kiinteistöstä. Tämä tarkoittaa velvollisuutta huolehtia siitä, että kiinteistö, piha-alue tai muu kunnossapidettävä alue on turvallinen käyttää. Jos kunnossapitovelvollinen laiminlyö tämän velvollisuuden ja laiminlyönti aiheuttaa vahingon, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Vahingonkorvausvastuu perustuu lähtökohtaisesti vahingonkorvauslain mukaiseen tuottamusvastuuseen. Tämä tarkoittaa, että vahingonkorvausvelvollisuuden edellytyksenä on se, että kunnossapitovelvollinen on toiminut huolimattomasti tai laiminlyönyt velvollisuutensa. Huolellisuutta arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa sääolosuhteet, vahingon ennakoitavuus, käytettävissä ollut aika ryhtyä kunnossapitotoimiin sekä se, mitä olosuhteissa voidaan kohtuudella edellyttää.

Talviaikaan kiinteistön kunnossapitovastuu sisältää esimerkiksi lumen poistamista sekä liukkauden torjuntaa hiekoittamalla tai muilla tarkoituksenmukaisilla toimenpiteillä. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että kiinteistön omistaja voi joutua korvaamaan liukastumisesta aiheutuneen vahingon, jos piha-alueen kunnossapito on laiminlyöty. Liukastuminen ei kuitenkaan itsessään takaa sitä, että kiinteistön omistaja olisi korvausvastuussa. Ratkaisevaa on, onko kunnossapidosta huolehdittu asianmukaisesti ja olisiko vahinko ollut kohtuullisilla toimenpiteillä estettävissä.

Kunnossapitovastuu voidaan myös joissakin tilanteissa siirtää toiselle osapuolelle esimerkiksi sopimuksella tai vakiintuneella käytännöllä. Esimerkiksi ratkaisussa KKO:1980-II-42 korkein oikeus on katsonut, ettei vuokranantaja ollut vastuussa liukastumisvahingosta tilanteessa, jossa vuokralaiset olivat useiden vuosien ajan huolehtineet pihan talvikunnossapidosta. Vastuun siirtyminen arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Pelkkä käytännön järjestely ei välttämättä vapauta alkuperäistä kunnossapitovelvollista vastuusta, ellei vastuun siirtyminen ole riittävän selvästi osoitettavissa.

Tontinomistajalla on kunnossapitolain nojalla kunnossapitovastuu myös tonttinsa kohdalla sijaitsevasta jalkakäytävästä. Tontinomistajan on pidettävä tontin kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena sekä huolehdittava liukkauden torjunnasta. Käytännössä velvollisuus tarkoittaa esimerkiksi lumen poistamista ja hiekoittamista silloin, kun olosuhteet sitä edellyttävät. Korkein oikeus on linjannut ratkaisussa KKO 1998:28, että kunnossapitovastuu syntyy silloin, kun tontin edustalla oleva kadun osa on tarkoitettu jalankulkijoiden käyttöön esimerkiksi rakentamalla erillinen jalkakäytävä tai osoittamalla alue muutoin jalankulkuliikenteelle.

MILLOIN VAHINGONKORVAUSVASTUU SYNTYY?

Kunnossapitovelvollisuuden rikkominen ei yksinään riitä vahingonkorvausvastuun syntymiseen. Lisäksi on arvioitava, onko kunnossapitovelvollinen toiminut huolimattomasti ja onko juuri tämä laiminlyönti aiheuttanut vahingon. Korvausvastuuta arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Arvioinnissa huomioidaan muun muassa alueen liukkaus, vaarallisen tilanteen kesto, vallinneet sääolosuhteet sekä se, olisiko kunnossapitotoimiin ollut riittävästi aikaa ryhtyä. Lisäksi arvioidaan, olisiko vahinko ollut estettävissä asianmukaisella kunnossapidolla. Jos kunnossapitovelvollinen pystyy osoittamaan toimineensa olosuhteisiin nähden huolellisesti, korvausvastuuta ei synny.

Jos sinulle on aiheutunut vahinkoa tai joku vaatii sinulta vahingonkorvausta, ole meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
13.7.2026