Liiketilan ja asunnon vuokraamiseen sovelletaan eri lakeja. Liiketilan vuokraamiseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokraamisesta, kun taas asunnon vuokraamiseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokraamisesta. Merkittävin yksittäinen tekijä sovellettavan lain kannalta on tilan käyttötarkoitus. Liikehuoneistolla tarkoitetaan käytännössä kaikkia muita kuin asumiskäyttöön tarkoitettuja tiloja, kuten toimistoja, myymälöitä, varastoja, tuotantotiloja ja autotalleja. Ratkaisevaa on tilan sovittu pääasiallinen käyttötarkoitus. Esimerkiksi se, että asunnossa harjoitetaan vähäisessä määrin yritystoimintaa, ei välttämättä muuta huoneistoa liikehuoneistoksi. Käyttötarkoitusta liiketilana ja asuinhuoneiston rajoittaa sopimuksen lisäksi myös asemakaava sekä mahdollinen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys.

Asuinhuoneiston ja liiketilan vuokraaminen muistuttavat monilta osin toisiaan, mutta niiden välillä on kuitenkin merkittäviä oikeudellisia eroja. Laki asuinhuoneiston vuokraamisesta suojaa vuokralaista huomattavasti enemmän verrattuna lakiin liikehuoneiston vuokraamisesta, sillä asunnon vuokraamisessa vuokralaista on haluttu suojata enemmän, koska vuokralainen on katsottu tässä heikommaksi osapuoleksi. Tämän vuoksi erityisesti irtisanomisehdot ja sopimusvapauden laajuus poikkeavat huomattavasti toisistaan. Siksi on tärkeää ymmärtää, kumpaa lakia omaan vuokrasuhteeseen sovelletaan.

EROT SOPIMUSVAPAUDESSA

Suurin ero asuinhuoneiston ja liiketilan vuokrauksen välillä on sopimusvapaudessa. Asuinhuoneiston vuokrauksessa laki sisältää paljon pakottavia säännöksiä, joiden tarkoituksena on suojata vuokralaista. Pakottava lainsäädäntö tarkoittaa, että näistä lain asettamista vaatimuksista ei saa poiketa edes sopimuksella, ja jos niistä poiketaan, se tekee tällaisesta sopimusehdosta pätemättömän. Vuokranantaja ei esimerkiksi voi sopimuksella lyhentää omaa irtisanomisaikaansa tai pidentää vuokralaisen irtisanomisaikaa lain sallimaa pidemmäksi.

Liikehuoneiston vuokrauksessa lähtökohtana taas on sopimusvapaus ja se sisältää huomattavasti vähemmän osapuolia pakottavaa lainsäädäntöä. Tämän vuoksi osapuolet voivat liikehuoneiston vuokrasopimuksessa sopia useimmista vuokrasuhteen ehdoista parhaaksi näkemällään tavalla. Sopimusvapauden taustalla on ajatus siitä, että liikehuoneiston vuokrasuhteissa osapuolten oletetaan olevan tasavertaisemmassa neuvotteluasemassa kuin tavallisessa asumiseen liittyvässä vuokrasuhteessa.

Asuinhuoneiston vuokrauksessa vuokralaisen irtisanomisaika on lain mukaan aina yksi kuukausi. Vuokranantajan irtisanomisaika asuinhuoneiston vuokrasuhteessa on puolestaan kolme kuukautta silloin, kun vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja kuusi kuukautta silloin, kun vuokrasuhde on jatkunut yli vuoden. Liikehuoneiston vuokrauksessa lain mukaiset irtisanomisajat ovat lähtökohtaisesti vuokralaisella yksi kuukausi ja vuokranantajalla kolme kuukautta. Näistä irtisanomisehdoista voidaan kuitenkin sopia vapaasti toisin, jos molemmat osapuolet siihen suostuvat.

Sekä asuinhuoneiston että liikehuoneiston vuokrasopimus tulee lain mukaan tehdä aina kirjallisesti. Kirjallinen sopimus vähentää muutenkin epäselvyyksiä ja helpottaa mahdollisten erimielisyyksien ratkaisemista. Jos vuokrasopimus on kuitenkin tehty suullisesti, niin myös tällainen vuokrasopimus on pätevä ja sen katsotaan olevan toistaiseksi. Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi siis tehdä suullisena.

Voit olla meihin yhteydessä, jos sinulla on vuokrasuhteeseen liittyvä oikeudellinen ongelma. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
3.6.2026