Osakehuoneiston haltuunoton keinot

Osakehuoneiston haltuunotto/hallintaanotto artikkelissa käydään läpi pääpiirteittäin mitä osakehuoneiston haltuunotto käsittää ja lyhyesti sen miten haltuunottoon voidaan päätyä. Lisäksi artikkelissa kerrotaan kuinka haltuunottopäätöstä on mahdollista moittia. Tässä artikkelissa puolestaan käydään läpi sekä haltuunoton edeltäviä että jälkeisiä tapahtumia.

Varoitus

Ennen hallintaanottoa asunto-osakeyhtiön hallituksen on annettava osakkeenomistajalle varoitus. Mikäli osakkeenomistaja on vuokrannut asunnon, on varoitus annettava tiedoksi myös vuokralaiselle. Varoituksessa on ilmoitettava varoituksen peruste sekä se, että taloyhtiöllä on mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaan. Varoituksen peruste on mainittava riittävällä tarkkuudella. Varoitus on myös annettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun rikkomus on havaittu, muutoin taloyhtiö voi menettää oikeutensa päättää haltuunotosta.  

Varoitus on annettava tiedoksi todistettavalla tavalla. Todisteellisen tiedoksiannon täyttää mm. haastemiestiedoksianto tai varoitus, joka on annettu hallituksen kokouksessa osakkeenomistajan ollessa läsnä. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai osakehuoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi.  

Varoituksen antamisen muotovaatimusten täyttyminen on tärkeää sen takia, että haltuunottopäätös voidaan myöhemmin julistaa pätemättömäksi, mikäli menettelysäännöksiä ei ole noudatettu. 

Päätöksenteko hallintaanotto 

Huoneiston hallintaanotosta päättää yhtiökokous. Haltuunotto voidaan tehdä enintään kolmen vuoden ajaksi. Kolmen vuoden määräaika lasketaan siitä, kun yhtiö on saanut huoneiston hallintaansa. 

Päätös tehdään enemmistöpäätöksellä, jollei yhtiöjärjestyksessä ole säädetty tiukempaa enemmistövaatimusta. Osakkeenomistaja, jonka huoneiston hallintaanotosta päätetään, on esteellinen osallistumaan äänestykseen. Jotta osakkeenomistaja kuitenkin voisi myöhemmin menestyksekkäästi ajaa päätöksen moitekannetta, tulee hänen olla läsnä yhtiökokouksessa ja vastustaa haltuunottamista. 

Usein hallitus joutuu hallintaanottoa varten kutsumaan koolle ylimääräisen yhtiökokouksen. Kokouskutsussa on mainittava, että kokouksessa päätetään hallintaanotosta. 

Yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa, jos osakkeenomistaja viivytyksettä täyttää velvollisuutensa, esimerkiksi maksaa rästissä olevat vastikkeet tai lopettaa häiritsevän elämän viettämisen huoneistossa varoituksen saatuaan mutta ennen haltuunottopäätöstä. Tällöinkin osakkeenomistajalla on velvollisuus maksaa yhtiölle varoituksesta aiheutuneet kulut. 

Hallintaanoton jälkeen 

Kun osakehuoneisto on otettu yhtiön hallintaan, hallituksen on viipymättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle hallinnassaolon ajaksi. Huoneistossa asuva vuokralainen on etusijalla vuokralaiseksi, jollei hallintaanotto ole johtunut osakehuoneistossa asuvan vuokralaisen tai muun asukkaan tai käyttöoikeuden saaneen menettelystä. Jos osakehuoneisto ei ole vuokraamista varten asianmukaisessa kunnossa, siinä on ensin tehtävä tarpeelliset korjaukset osakkeenomistajan lukuun. Vuokralaisen oikeus pitää osakehuoneistoa hallinnassaan päättyy ilman irtisanomista viimeistään silloin, kun osakehuoneiston yhtiön hallintaanottoaika päättyy. 

Yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, osakehuoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassaolon aikana. Yli jäävä osa on viivytyksettä tilitettävä osakkeenomistajalle. 

Jos osakkeet siirtyvät uudelle omistajalle sen jälkeen, kun päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on tehty, uusi omistaja saa osakehuoneiston hallintaansa maksettuaan ne erääntyneet erät, joihin osakehuoneistosta saatavaa vuokraa voitaisiin käyttää. Jos yhtiön on antanut huoneiston vuokralle, vuokraoikeuden sitovuus uutta omistajaa kohtaan määräytyy normaalisti asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain tai liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan. Vuokralaisen oikeus pitää osakehuoneistoa hallinnassaan päättyy kuitenkin ilman irtisanomisaikaa viimeistään silloin, kun osakehuoneiston yhtiön hallintaanottoaika päättyy, riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu. 

Lähde §: asunto-osakeyhtiölaki

Ella Suitiala

Artikkelin kirjoittaja:

Ella Suitiala
Lakimies, OTM
Suomen Juristit Oy
07.07.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.