Uuden asunnon ostosta sekä asunnon virheistä säännellään asuntokauppalain neljännessä luvussa. Tämän lain 4 luku 18 §:n mukaan uuden asunnon kaupassa myyjän on järjestettävä vuositarkastus. Mikäli asunnossa tai kiinteistössä ilmenee virheitä, todetaan ne vuositarkastuksen yhteydessä. Vuositarkastus on tehtävä aikaisintaan 12 kuukautta mutta viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi.

Vuositarkastuksesta:

Myyjän tulee vuositarkastuksesta laatia pöytäkirja, josta ilmenevät ostajan ilmoittamat uuden asunnon virheet sekä tämän vuositarkastuksen aikana ilmenevät virheet. Ostajalle on varattava aika tarkastaa vuositarkastuksen pöytäkirja sekä esittää mahdolliset huomautukset kohtuullisessa ajassa, mutta vähintään kolmen viikon kuluessa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Jotta ostaja voi vedota kaupankohteessa ilmenevään virheeseen, tulee ostajan ilmoittaa havaitusta virheestä vuositarkastuksen yhteydessä tai viimeistään vuositarkastuksen pöytäkirjan huomautukselle säädetyssä määräajassa. Ostaja menettää täten oikeutensa vedota kaupankohteen virheisiin, mikäli tämä ei määräajan sisällä ilmoita kaupankohteen virheistä. Mikään ei kuitenkaan estä ostajaa ilmoittamaan virheistä myyjälle heti ne havaitessaan. Ostajan tulee ilmoittaa kaupankohteen virheistä ja laatia tästä reklamaatio eli huomautus virheistä. Tällöin ei tarvitse ilmoittaa virheisiin liittyviä vaatimuksia.

Mikäli asunnossa on ilmenee sellaisia virheitä, joita ostajan ei voida edellyttää havainneen viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, on hänen ilmoitettava tällaisesta virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Kohtuullinen aika on se ajankohta, jolloin ostaja on päässyt tai olisi pitänyt tietää virheen olemassaolosta. Virheet tulee ilmoittaa kohtuullisessa ajassa, joka on todettu olevan muutama kuukausi (3-4 kuukautta) siitä, kun ostajan olisi pitänyt havaita virhe. Kohtuullisen ajan arviointi on haasteellinen seikka, jolloin tuomioistuin tai kuluttajariitalautakunta tapauskohtaisesti arvioi kohtuullisen ajan. Vuositarkastuksen jälkeen havaituista virheistä tulee ostajan myös esittää myyjälle virheeseen liittyvät vaatimukset.

Kun uudessa asunnossa ilmenee virheitä, voidaan virheseuraamuksiin kohdistaa seuraavat vaihtoehdot:

1) Kauppahinnan maksusta pidättyminen

Ensimmäisenä vaihtoehtona ostajalla voi olla oikeus pidättäytyä maksamasta kauppahintaa. Tämä vaihtoehto tulee aiheelliseksi, mikäli osa kauppahinnasta on vielä maksamatta ja ostaja huomaa asunnossa virheen. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus.

2) Virheen oikaiseminen

Kaupankohteen virheen seurauksena ostaja voi vaatia myyjää korjaamaan tai oikaisemaan virheen. Tämä tulisi tapahtua ilman, että ostajalle aiheutuu kustannuksia. Myyjä voi myös kieltäytyä korjaamasta tai oikaisemasta virhettä, mikäli virheen oikaisemisesta aiheutuu tälle kohtuuttoman suuret kustannukset verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Arvioitaessa virheen merkitystä otetaan huomiota virheen aiheuttavat mahdolliset lisäkustannukset ostajalle, jos virhe jää korjaamatta. Tämän lisäksi otetaan huomioon alentaako virhe asunnon arvoa.

3) Myyjän oikeus oikaista virhe

Myyjällä on oikeus omalla kustannuksella oikaista tai korjata kiinteistössä ilmenevä virhe ilman, että ostaja näin vaatisi. Tällöin myyjä välttyy esimerkiksi ostajan hinnanalennusvaatimukselta. Myyjän tulee ostajan virheilmoituksen saatua viipymättä ilmaista halukkuutensa korjata ilmoitettu virhe. Tässä tilanteessa tulee myyjälle varata tilaisuus tutkia virhe ja se, onko virhe mahdollista korjata. Mikäli ostaja ilman hyväksyttävää syytä kieltäytyy myyjän oikaisutarjouksesta, saattaa ostaja menettää oikeutensa mm. kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

Hallituksen esityksessä (HE 14/1994) todetaan, että ostaja tekee omalla vastuullaan ratkaisun siitä, jääkö hän odottamaan myyjän toimenpiteitä vai korjauttaako hän virheen ulkopuolisella. Jos jälkeenpäin osoittautuu olosuhteiden olleen objektiivisesti arvioiden sellaiset, että ostajan olisi pitänyt antaa myyjälle tilaisuus virheen oikaisuun, ulkopuolisella korjauttamisesta aiheutuneet ylimääräiset kustannukset voivat jäädä ostajan vahingoksi.

Myyjän on oikaistava virhe kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Mikäli virhe on havaittu ennen vuositarkastusta, voidaan virhe korjata kuitenkin vasta vuositarkastuksen jälkeen, jos tästä aiheutuva haitta on ostajalle vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.

Tiheään suoritettavat korjaustyöt voisivat aiheuttaa ostajalle toistuvaa häiriötä ja muodostuisivat myyjän kannalta kohtuuttoman kalliiksi. Tämän vuoksi on tarkoituksenmukaista sallia myyjälle mahdollisuus lykätä vaikutuksiltaan vähäisten virheiden korjaukset vuositarkastuksen jälkeiseen aikaan, jolloin ne voidaan suorittaa kerralla. Lykkäysoikeus koskee kuitenkin vain sellaisia virheitä, joista ostajalle ei aiheudu sanottavaa haittaa.

Hinnanalennus ja kaupan purku virheen vuoksi

Edellä käsitelty virheen oikaiseminen on yleensä ensisijainen seuraamus. Jos virheen oikaisu ei tule kyseeseen, on ostajalla oikeus vaatia joko hinnanalennusta tai kaupan purkua. Virheen oikaisu eli virheen korjaaminen ei tule kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa myyjä on yrittänyt korjata virhettä, muttei ole siinä onnistunut. Tällöin ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Myyjä on saattanut myös laiminlyödä oikaisun ja jos myyjä ei ole ostajan asettamassa kohtuullisessa määräajassaan oikaissut virhettä, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua tai jos sopimusrikkomus on olennainen, ostaja voi vaatia kaupan purkua. Hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohtana on maksettu kauppahinta. Käytännössä hinnanalennus joudutaan määrittämään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöarvon, ulkonäön ja vaihtoarvon kannalta.

Joskus tilanne voi olla myös sellainen, ettei virhettä voi korjata, jolloin ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai jos sopimusrikkomus on olennainen, ostaja voi vaatia kaupan purkua. Hallituksen esityksen mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen myös silloin, jos virhettä ei oikaisulla saada kokonaan korjattua.

Jos sopimusrikkomus on olennainen, on ostajalla oikeus purkaa kauppa. Kaupanpurkukynnys on huomattavasti korkeampi kuin hinnanalennus ja uuden asunnon kaupassa kaupan purku on harvinaista. Kaupan purku saattaa tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jos asunnossa on sellainen olennainen rakennusvirhe, josta aiheutuu asukkaille terveyshaittaa, eikä asunnossa voi asua ja myyjä useista korjausyrityksistä huolimatta ei ole onnistunut korjaamaan virhettä kohtuullisessa ajassa. Jos myyjä on pystynyt korjaamaan virheen ainakin osittain niin, ettei virhe enää ole olennainen, ei ostajalla ole oikeutta kaupan purkuun mutta ostajalla voi kuitenkin olla oikeus hinnanalennukseen jäljelle jäänyttä virhettä vastaavalta osin.

Vahingonkorvaus virheen vuoksi

Ostajalla voi olla oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnossa olevan virheen vuoksi. Välillisen vahingon, kuten tulon menetyksen tai asunnon käyttöhyödyn menetyksen myyjä on velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu myyjän huolimattomuudesta. Ostajalla voi olla oikeus saada korvausta myös henkilö- ja esinevahingosta. Ostajalle saattaa aiheutua asunnossa olevan virheen vuoksi esimerkiksi ylimääräistä asumiskuluja, jos hän ei virheen vuoksi voi asunnossa asua. Ostajalla voi siten olla oikeus saada myyjältä korvaus hänelle aiheutuneista ylimääräisistä asumiskuluista.

Korvauksen suuruus olisi määrättävä yleisten vahingonkorvausta koskevien periaatteiden mukaan. Niistä seuraa muun muassa, että ostajalla on velvollisuus mahdollisuuksien mukaan pyrkiä rajoittamaan sopimusrikkomuksesta aiheutuvaa vahinkoa. Tämän velvollisuuden laiminlyönti voi johtaa siihen, että aiheutunutta vahinkoa ei korvata kokonaan.

Lue lisää uuden asunnon kaupasta ja virheen korjaamisesta uuden asunnon kaupassa.

Suomen Juristit Oy
27.06.2021