Vahingonkorvaus asunto-osakeyhtiössä

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun säännökset vahingonkorvauksesta ovat yhtiökokouksen päätöksen moitteen lisäksi ovat osakkeenomistajan tärkein oikeussuojakeino. Vahingonkorvausvastuuseen asunto-osakeyhtiölain mukaan voivat joutua itse yhtiö, asunto-osakeyhtiön johto, kuten hallitus tai isännöitsijä, yksittäinen osakkeenomistaja tai yhtiökokouksen puheenjohtaja, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja. 

Hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu 

Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään edellä mainitun huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. 

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. 

Vahingonkorvausvastuu voi syntyä aktiivisella toiminnalla, kuten lainvastaisten tai yhtiöjärjestyksen vastaisilla päätöksillä, mutta myös passiivisuudella, jos yhtiön johto esimerkiksi laiminlyö välttämättömän kunnossapitotoimen suorittamisen. Vahingonkorvausvastuu edellyttää huolimattomuutta. Yhtiön johto ei joudu vahingonkorvausvastuuseen sellaisesta toimesta tai päätöksestä, jota ennen on asia on asianmukaisesti selvitetty, harkittu ja päätetty, vaikka päätökset myöhemmin osoittautuisivatkin yhtiön kannalta epätarkoituksenmukaisiksi. Vastuun arvioimisessa voi henkilökohtaisilla ominaisuuksilla olla merkitystä. Hallituksen maallikkojäseniltä ei voida edellyttää kovin syvällistä asunto-osakeyhtiöoikeudellista osaamista, mikä vähentää heidän vastuutaan mahdollisista vahingoista. Ammattimaisen isännöitsijän vastuuta voitaneen arvioida ankarammin. 

Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu 

Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu liittyy käytännössä useimmiten joko yhtiökokouksessa tehtyyn lain tai yhtiöjärjestyksen vastaiseen päätökseen, jonka tekemiseen osakkeenomistaja osallistuu, tai kunnossapitovastuun laiminlyömiseen. 

Kunnossapito- tai muutostyön teettäminen ulkopuolisella ei vapauta osakkeenomistajaa vahingonkorvausvastuusta. Osakkeenomistajan täytyy varmistua esimerkiksi riittävällä valvonnalla siitä, että työ tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistaja vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei hän urakoitsijaa valitessaan, työsuunnitelmat tarkastaessaan ja työtä valvoessaan osoita toimineensa riittävän huolellisesti. Vahinkoa kärsinyt saattaa olla oikeutettu saamaan korvausta yhtäältä vahingon aiheuttaneelta taholta vahingonkorvauslain mukaisesti ja toisaalta osakkeenomistajalta.   

Mikäli osakkeenomistaja aiheuttaa tahallisesti tai huolimattomuudesta kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, on yhtiö ensisijaisessa vastuussa niin vahingoittuneen huoneiston rakenteiden kuin sisäosienkin korjaamisesta. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on kuitenkin korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta. 

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu 

Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. 

Yhtiön korvausvelvollisuus liittyy käytännössä useimmiten yhtiön teettämään kunnossapitotyöhön. Jos yhtiö teettäessään kunnossapitotyötä aiheuttaa hyvän rakennustavan vastaisella toiminnallaan vahinkoa osakkeenomistajan vastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa tai osakkeenomistajan irtaimelle omaisuudelle, on yhtiö velvollinen korvaamaan syntyneet vahingot. Yhtiön vastuu on tällaisessa tapauksessa laajempaa kuin yhtiön johtoon kuuluvien vastuu. Yhtiö voi joutua vastuuseen myös passiivisuuden perusteella.

Yhtiö voi joutua vastuuseen osakkeenomistajalle aiheutuneista sijaisasumisesta aiheutuvista kuluista, erilaisista puhdistus- ja siivouskuluista sekä osakkeenomistajalle aiheutuneista terveydenhuoltokustannuksista, jos se ei ryhdy asianmukaisesti selvittämään vastuulleen kuuluvan rakenteen virhettä. Jos yhtiö toimii asianmukaisesti kunnossapitovastuulleen kuuluvaa seikkaa korjatessaan, ei osakkeenomistajalla ole oikeutta saada korvausta esimerkiksi huoneiston käytön estymisestä pelkästään sillä perusteella, ettei huoneistossa voi asua. Osakkeenomistajan on huomioitava se, että yhtiön on ennen korjaustöihin ryhtymistä hankittava tarpeelliset selvitykset ja kilpailutettava urakat. Prosessissa menee aikaa eikä yhtiön voida katsoa olleen passiivinen pelkästään selvitystöihin kuluvan ajan perusteella. 


Lue lisää kunnossapitoa koskevista ilmoituksista sekä asunto-osakkeen muutostöistä.

Ella Suitiala

Artikkelin kirjoittaja:

Ella Suitiala
Lakimies, OTM
Suomen Juristit Oy
05.07.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.