KUNNIANVASTAINEN JA ARVOTON MENETTELY KIINTEISTÖN KAUPASSA – REKLAMAATIOAIKA

Mikäli ostaja haluaa reklamoida kiinteistön virheestä, tulee se tehdä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, taikka siitä, kun virhe olisi tullut havaita. Kohtuullinen reklamaatioaika määräytyy aina tapauskohtaisesti, eli sille ei ole asetettu tarkkoja määräaikoja.

Tyypillinen virhe kiinteistön kaupassa on laatuvirhe. Laatuvirheeseen voidaan lähtökohtaisesti vedota viiden vuoden ajan kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Kiinteistön laatuvirhe on kysymyksessä, jos;

Kiinteistö ei vastaa sovittua;

Myyjä on antanut ostajalle ennen kauppaa virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta, rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tämän tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

Kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

KUNNIANVASTAINEN JA ARVOTON MENETTELY

Laatuvirheen reklamointia koskevaa viiden vuoden määräaikaa ei sovelleta tilanteissa, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti. Jotta myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee selvästi poiketa siitä, mitä voidaan pitää kyseisen kaltaisessa kauppatilanteessa yleisesti hyväksyttävänä. Kunnianvastaista ja arvotonta on esimerkiksi sellainen myyjän toiminta, jossa tämä jättää kertomatta tutkimustuloksista tai raporteista, jotka osoittavat kiinteistössä olevan vikoja tai viitteitä vioista. Kunnianvastaista ja arvotonta on myös menettely kiinteistössä olevien vikojen tai virheiden peittelemiseksi, ilman että niistä annetaan ostajalle ajantasaiset tiedot.

TÖRKEÄ HUOLIMATTOMUUS

Törkeä huolimattomuus puolestaan tarkoittaa tilannetta, jossa myyjä on jättänyt täyttämättä velvollisuutensa tavalla, jota ei voida pitää pelkkänä vahinkona tai lievänä huolimattomuutena. Tällöin yleensä myyjä on esimerkiksi jättänyt varmistamatta tai kertomatta jotain olennaista – joka hänen olisi kuulunut tehdä.

Törkeää huolimattomuutta voi olla esimerkiksi se, että myyjä ilmoittaa virheellisiä tietoja ostajalle seikasta, jonka oikeellisuuden hän olisi voinut kohtuudella selvittää tai tarkistaa. Myös tilanteessa, jossa myyjä käyttää hyväksi ostajan erehdystä, voidaan myyjän toiminta tulkita törkeän huolimattomaksi taikka kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi.

KAUPAN VOI PURKAA PITKÄNKIN AJAN JÄLKEEN

Mikäli myyjä on menetellyt kiinteistön kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti, taikka törkeän huolimattomasti, voi ostajalla olla oikeus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen pitkänkin ajan jälkeen. Kiinteistön kauppa voidaan tällaisessa tilanteessa purkaa jopa yli kymmenen vuoden jälkeen – reklamaatioaika säilyy ostajalla määräämättömän kauan. Tämä perustuu siihen, että vilpillisesti toiminutta myyjää ei ole perusteltua suojata virhevastuulta pelkästään ajan kulumisen perusteella.

Sami Rautiainen, OTM
Suomen Juristit Oy
26.5.2025

Nopeaa apua lakiasioihin.

Soita

Sinua voisi kiinnostaa myös nämä artikkelit:

Kaikki artikkelit ›

Tutustu ajantasaiseen lainsäädäntöön:

FAQ

Kotirauhan rikkominen?

Perustuslain 10 §:n mukaan jokaisen yksityiselämä, kunnia ja kotirauha on turvattu. Kotirauha kuuluu täten yksilölle kuuluviin perusoikeuksiin. Kotirauhan käsitettä ei määritellä tarkemmin perustuslaissa, mutta kotirauhan suojaamisen keskeisenä kohteena on henkilön asunto, mutta suoja ulottuu myös laajemmalle.

Rikoslain 24 luvun 1 §:ssä on määritelty kotirauhan rikkomisesta. Kotirauhan rikkominen voi tapahtua monella tavalla esimerkiksi metelöimällä tai luvattomasti tunkeutuvalla kotirauhan ”suojaamalle” alueelle.

Kotirauhan rikkomisesta tyypillisin rangaistus on sakkorangaistus. Rangaistavuus edellyttää, että tekijä on menetellyt tahallisesti eli ollut tietoinen tekonsa vaikutuksista. Mikäli ulkopuolinen henkilö vahingossa kävelee kodin pihamaan poikki, eikä ole havainnut olevansa ”kotirauhan suojaamalla alueella”, kyse ei ole rangaistavasta teosta. Viime aikoina oikeudenkäynnissä ovat lisääntyneet tapaukset, jossa tekstiviestien ja puhelinsoittojen määrä on katsottu häiritseväksi, ja tämän vuoksi tekijä on tuomittu kotirauhan rikkomisesta. Mikäli kotirauhan rikkominen on kokonaisuutena arvostellen törkeä – esimerkiksi tekijä on käyttänyt väkivaltaa tai ilmeisenä tarkoituksena on ollut käyttää väkivaltaa – kyseessä on törkeä kotirauhan rikkominen, jolloin rikoksentekijä on tuomittava kotirauhan rikkomisesta sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi.
Mikä on kunnianloukkaus?

Kunnianloukkauksesta säädetään rikoslaissa. Kunnianloukkaus voi tulla kyseeseen silloin, kun jonkun esittämä tieto, vihjaus tai kommentti on valheellinen tai muutoin halventava. Kunnianloukkaus voi kohdistua elossa olevaan henkilöön tai vainajaan. Lisäksi kunnianloukkauksen tulee olla sellainen, että se on omiaan aiheuttamaan vahinkoa tai kärsimystä loukatulle tai henkilölle, jonka kanssa vainaja oli erityisen läheinen, taikka loukattuun kohdistuvaa halveksuntaa.

Kunnianloukkauksen arvioinnissa otetaan huomioon myös loukatun henkilöllisyys. Esimerkiksi politiikon tai julkisuuden henkilön kohdalla kynnys kunnianloukkauksen soveltumiseen on korkeammalla kuin tavallisen kansalaisen kohdalla. Lain mukaan kunnianloukkauksena ei pidetä arvostelua, joka kohdistuu toisen menettelyyn politiikassa, elinkeinoelämässä, julkisessa virassa tai tehtävässä, tieteessä, taiteessa taikka näihin rinnastettavassa julkisessa toiminnassa, jos se ei selvästi ylitä sitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä.

Kunnianloukkauksena ei myöskään pidetä yleiseltä kannalta merkittävän asian käsittelemiseksi esitettyä ilmaisua, jos sen esittäminen, huomioon ottaen sen sisältö, toisten oikeudet ja muut olosuhteet, ei selvästi ylitä sitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä.

Kunnianloukkaus on niin kutsuttu asianomistajarikos, eli siitä voidaan nostaa syyte vain silloin, kun loukattu vaatii sitä. Ulkopuoliset henkilöt eivät siis voi tehdä rikosilmoitusta, vaikka he kuulevat tai näkevät kunnianloukkauksen edellytysten täyttyvän.
Näpistyksen seuraukset?

Rikoslain mukaan näpistyksestä on kyse silloin, kun varkaus, huomioon ottaen anastetun omaisuuden arvo tai muut rikokseen liittyvät seikat, on kokonaisuutena arvostellen vähäinen. Yritys on rangaistava. Rikoksentekijä tuomitaan näpistyksestä sakkoon.

Rikoslain mukainen seuraamus näpistyksestä on sakko. Käytännössä tämä tarkoittaa että näpistyksestä voidaan tuomita 1-120 päiväsakkoa. Päiväsakkojen määrään vaikuttaa teon olosuhteet, kuten anastetun omaisuuden arvo ja tekojen toistuvuus. Yhden päiväsakon määrä lasketaan tuomitun tulojen perusteella. Tämän lisäksi tekijän tulee palauttaa anastettu omaisuus tai korvata sen arvo. Näpistyksestä tehdään myös merkintä sakkorekisteriin.

Nuorelle rikoksentekijälle näpistyksestä on lisäksi muita seuraamuksia. Jos tekijä on alle 18-vuotias, näpistyksestä ilmoitetaan myös hänen vanhemmilleen ja hänestä tehdään lastensuojeluviranomaisille lastensuojeluilmoitus.
Ulosoton vapaakuukaudet?
Ulosottokaaren mukaan velallinen voi saada ulosotosta vapaakuukausia, joiden aikana ulosmittaus keskeytetään määräajaksi. Vapaakuukausia voi saada, kun palkan ulosmittaus on jatkunut yhtäjaksoisesti tai lähes yhtäjaksoisesti vuoden, ja:
- ulosmittaus on toimitettu tulorajaulosmittauksena;
- velallisen välttämättömät asumiskustannukset tai muut elinkustannukset ovat hänelle ulosmittauksen jälkeen jäävään määrään nähden korkeat; tai
- keskeyttämiseen on erityinen syy (esimerkiksi velalliselle tai hänen perheelleen tärkeä hankinta, kuten silmälasit tai kodinkone).
Ulosottokaaressa on myös eräs poikkeuksellinen peruste, joka on voimassa 1.5.2021-31.12.2021. Velallinen voi saada vapaakuukausia myös silloin, kun velalliselle on aiheutunut covid-19-epidemiasta tai siitä johtuvista poikkeusoloista johtuva väliaikainen maksuvaikeus. Tällöin vapaakuukausia voi saada, vaikka ulosmittaus ei ole jatkunut yhtä vuotta.

Jos palkan ulosmittaus toimitetaan elatusavun perimiseksi, velalliselle voidaan antaa vapaakuukausia vain painavasta syystä.

Tulorajaulosmittauksessa velalliselle annetaan automaattisesti kaksi vapaakuukautta vuosittain. Muilla perusteilla vapaakuukausia voidaan antaa velallisen hakemuksesta enintään yhteensä kolme vuosittain.
Yksityinen pysäköinninvalvonta, parkkisakko?

Niin sanottuja parkkisakkoja on kahta tyyppiä, pysäköintivirhemaksu ja pysäköinnin valvontamaksu. Pysäköintivirhemaksu on viranomaisen määräämä seuraamus virheellisestä pysäköinnistä. Poliisin ohella pysäköinninvalvonnasta voi huolehtia kunnallinen pysäköinninvalvonta. Tässä kirjoituksessa ei kuitenkaan käsitellä viranomaisten määräämiä pysäköintivirhemaksuja, vaan yksityisiä pysäköintivirhemaksuja. Lisäksi tarkastellaan hieman kysymystä siitä, pitääkö sellaisia yleensä maksaa vai ei.

Pysäköinnin valvontamaksussa on kysymys yksityisoikeudellisesta sopimussakosta. Pysäköinnin valvontamaksu, jonka on kirjoittanut jokin yksityinen parkkifirma, ei kuitenkaan tarkasti ottaen ole sakko, vaan juridisesti kysymys on sopimussuhteeseen perustuvasta sopimusrikkomuskorvauksesta.

Sopimusrikkomus edellyttää aina sopimuksen olemassaoloa. Sopimus voi syntyä muun muassa suullisesti, kirjallisesti tai konkludenttisesti eli hiljaisesti. Tyypillisesti maksullisten yksityisten parkkialueiden käyttö perustuu kirjallisen ja konkludenttisen sopimuksen yhdistelmään. Sopimusehdot ovat kirjattuna esimerkiksi parkkialueella olevaan kylttiin, johon on kirjoitettu pysäköinnin hinta ja muut ehdot sekä ehto, jonka mukaan ”pysäköimällä hyväksyt ehdot”. Siten auton pysäköivä tulee sopimussuhteeseen kyltin kirjoittajan kanssa. On kuitenkin huomattava, että sopimuksen tekijällä tulee olla kyky tehdä sopimuksia. Toisin kuin ihmiset, ajoneuvot eivät ole oikeussubjekteja, jotka pystyvät tekemään sopimuksia.

Pitääkö yksityinen pysäköinnin valvontamaksu maksaa?

Tähän ei ole aivan yksiselitteistä vastausta, vaan vastaus riippuu monesta tekijästä. On kuitenkin selvää, että jos sopimusehdot ovat olleet riittävän selvästi näkyvissä ja ajoneuvon kuljettaja on niistä tietoisena pysäköinyt auton ja laiminlyönyt maksuvelvollisuutensa, valvontamaksu on syytä maksaa. Olethan tällöin rikkonut sopimusta. Jos ehdot taas eivät ole olleet havaittavissa, tai jos on epäselvyyttä, kuka ajoneuvoa on kuljettanut, valvontamaksun kohdistaminen oikealle henkilölle voi olla hankalaa. Yleinen oikeudellinen periaate nimittäin on, että vaatimuksen esittäjällä on näyttötaakka vaatimuksensa perusteista. Siten parkkifirman on lähtökohtaisesti kyettävä todistamaan, kuka heidän sopimuskumppaninsa on. Kuten edellä olemme todenneet, ajoneuvo ei voi olla tällainen sopimuskumppani, koska ajoneuvo ei voi tehdä sopimuksia..

Jos olet saanut aiheettomasti pysäköinnin valvontamaksun, se tulee kiistää. Jos parkkifirma ryhtyy asiassa oikeudellisiin toimiin, kannattaa olla yhteydessä lakimieheen.
Miten lataan asiakirjan?

Asiakirjan lataus onnistuu kätevästi asiakirjat-osiosta. Valitse kategoria, johon liittyvän asiakirjan haluat ladata. Selaa kattavaa asiakirja-valikoimaa ja kun olet valinnut tarvitsemasi asiakirjan, paina asiakirjan kuvakkeesta. Asiakirja aukeaa ponnahdusikkunaan, jonka alalaidassa olevaa ”lataa” -painiketta painamalla asiakirjan lataus alkaa automaattisesti. Voit myös etsiä relevantteja asiakirjoja sivuston ”hae” -toiminnolla.

Kaikki Laki24 -asiakirjat ovat valmiiksi muotoiltu Word-tiedostolle. Asiakirjan latauksen jälkeen pystyt itse muokkaamaan ja täydentämään asiakirjan kohtia. Asiakirja sisältää asiantuntijan Top 5 suositukset, joiden avulla saat asiakirjan helpommin täytettyä. Mikäli tarvitset lisätietoa asiakirjan tarkoituksesta, voit soittaa lakipuhelimeen ja asiantuntijamme neuvovat sinua asiakirjan laadinnassa.

Lakipuhelin palvelee numerossa 0600 111 33.
Maksavatko asiakirjat?

Laki24:n tarjoamat asiakirjat ovat ilmaisia. Voit ladata asiakirjoja jokaisesta kategoriasta omalle tietokoneellesi ilman sitoutumista. Asiakirjoja on mahdollista muokata omiin tarpeisiin ja käyttää myöhemmin.

Kaikki Laki24-asiakirjat ovat Suomen Juristien laatimia. Ne ovat sisällöltään laadukkaita ja ulkoasultaan tyylikkäitä. Voit tutustua meihin tarkemmin osoitteessa www.suomenjuristit.fi.
Miksi asiakirjat ovat ilmaisia?

Laki24:n kautta haluamme mahdollistaa lakipalvelujen saatavuuden kaikille nopealla, helpolla ja edullisella tavalla. Halumme olla edelläkävijöitä omalla alallamme ja pyrkimyksemme helpotta lakipalvelujen saatavuutta johtivat osaltaan siihen, että päätimme tarjota kattavan valikoiman arkea helpottavia asiakirjoja sekä yritysten että yksityishenkilöiden käyttöön.

Asiakirjat ovat Suomen Juristien asiantuntijoiden huolellisesti laatimia asiakirjoja, jotka ovat suunnattu helposti saatavaksi ja täydennettäväksi. Asiakirjamalli on tarkkaan mietitty asiakkaan näkökulmasta juuri heille sopivaksi. Pohjia on kätevää ja yksinkertaista muokata itse Word-tiedostosta. Jokainen asiakirja sisältää asiantuntijan Top 5-vinkkiä asiakirjan laatimisen helpottamiseksi.