Asuntokauppaan eli asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Tämä laki asettaa myyjän laajaan vastuuseen asunnosta antamistaan tiedoista ja niiden mahdollisesta virheellisyydestä. Lisäksi myyjä voi olla vastuussa myös sellaisesta virheestä, josta tämä ei ollut tietoinen kauppaa tehdessään.

VIRHETYYPIT

Asuntokaupan virheet jaetaan eri luokkiin, joilla on hieman toisistaan poikkeavat oikeusvaikutukset. Käytetyssä asunnossa yleisin virhetyyppi on laatuvirhe. Laatuvirhe on kyseessä silloin, kun asunto ei vastaa sitä, mitä on sovittu, tai kun ostaja on saanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja asunnosta. Se kattaa myös sellaiset tilanteet, joissa myyjä on jättänyt kertomatta asunnosta olennaisen seikan, josta hänen olisi pitänyt olla tietoinen ja jonka ostaja olisi perustellusti halunnut tietää ennen kauppaa. Laatuvirheeksi voi muodostua myös niin sanottu salainen virhe. Salainen virhe tarkoittaa asuntokaupassa, että asunnossa on sellainen piilevä puute, jota kumpikaan osapuoli ei ole tiennyt eikä olisi voinutkaan havaita ennen kauppaa.

Laatuvirheen ohella asuntokaupassa tunnetaan myös toinen virhetyyppi, joka on taloudellinen virhe. Taloudellinen virhe on käsillä asuntokaupassa, kun ostajalle on annettu virheellisiä tietoja tai jätetty kertomatta asunnon taloudellisista velvoitteista. Tällaisia velvoitteita ovat esimerkiksi asunnon yhtiövastikkeet, taloyhtiön velat tai muut vastaavat asunnon kannalta merkittävät kustannukset.

MYYJÄN TOIMINNAN VAIKUTUS VIRHEEN SEURAAMUKSIIN

Myyjän keskeisin velvollisuus on antaa ostajalle kaikki sellaiset tiedot, joilla voi olla ostajalle merkitystä ostopäätöksen kannalta. Tämä velvollisuus koskee niin sellaisia tietoja, jotka myyjä tietää, että myös sellaisia tietoja, jotka hänen olisi pitänyt tietää. Tiedonantovelvollisuus ulottuu erityisesti asioihin, joita ostaja ei voi itse havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Jos myyjä käyttää asiantuntijaa, kuten kiinteistönvälittäjää, hän vastaa myös tämän toiminnasta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että välittäjän virheet tai laiminlyönnit voivat johtaa myyjän vastuuseen. Tällöin myyjä voi kuitenkin yleensä hakea korvausta kiinteistönvälittäjältä.

Myyjä voi joutua vastuuseen salaisesta virheestä, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä, vaikka hän olisi toiminut täysin huolellisesti ja täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa. Salaisessa virheessä kynnys joutua vastuuseen on kuitenkin korkeampi kuin tilanteessa, jossa myyjä on tiennyt virheestä. Asunnon tuleekin olla merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa. Salaisen virheen osalta ostajan oikeussuojakeinot ovat myös rajatummat. Tyypillisesti ostaja voi vaatia hinnanalennusta, mutta vahingonkorvausta ei yleensä ole mahdollista saada, koska virhe ei ole johtunut myyjän tuottamuksesta.

Asuntokauppalain mukaiset seuraamukset riippuvat virheen laadusta ja vakavuudesta. Yleisin seuraamus on hinnanalennus, joka ei edellytä myyjän huolimattomuutta. Kaupan purku tulee kyseeseen ainoastaan silloin, kun virhe on olennainen eli tarpeeksi vakava, että ostajalta ei voida kohtuudella edellyttää kaupan pysyttämistä voimassa. Vahingonkorvaus hinnanalennuksen tai kaupan purun yhteydessä puolestaan edellyttää lähtökohtaisesti myyjän huolimattomuutta tai laiminlyöntiä.

MITEN OSTAJAN TULEE TOIMIA

Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaation viivästyminen voi johtaa oikeuden menettämiseen. Käytetyn asunnon kaupassa on lisäksi ehdoton kahden vuoden määräaika. Jos ostaja ei ilmoita virheestä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, hän menettää yleensä oikeutensa vedota virheeseen. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostajalla on myös ennen kauppaa velvollisuus tarkastaa asunto. Hän ei voi vedota virheeseen, joka hänen olisi ollut havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen todenmukaisuutta ilman erityistä syytä. Tämä suojaa ostajaa tilanteissa, joissa virhe ei ole ollut kohtuudella havaittavissa.

Voit olla meihin yhteydessä, jos olet havainnut ostamassasi asunnossa virheitä ja tarvitset oikeudellista apua tilanteen selvittämiseksi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
3.6.2026