Asunto-osakeyhtiössä piha-alueiden kunnossapidosta vastaa taloyhtiö, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin. Tällä on merkitystä erityisesti silloin, kun taloyhtiön piha-alueella sattuu vahinko. Merkitystä on sillä, katsotaanko taloyhtiön täyttäneen huolellisuusvelvoitteensa kunnossapidon osalta.
SYY-YHTEYS
Vahingon kärsijän on aina näytettävä toteen syy-yhteys vahingon ja sen aiheuttaneen seikan välille. Tavallisimmillaan tyyppiesimerkki on taloyhtiön jäisellä pihalla liukastunut asukas, joka murtaa tilanteessa ranteensa. Syy-yhteys voidaan näyttää toteen esimerkiksi liukkaasta pihasta otetun kuvan ja säätietojen avulla. Tämä johtaa siihen, että taloyhtiön tulee seuraavana pystyä osoittamaan toimineensa sille asunto-osakeyhtiölaissa asetetun huolellisuusvelvoitteen vaatimalla tavalla, jotta se ei olisi vastuussa vahingosta.
HUOLELLISUUSVELVOITE
Huolellisuusvelvoitteen täyttämisen arvioinnissa tutkitaan esimerkiksi tehtyjä toimia pihan liukkauden vähentämiseksi ja vahinkojen estämiseksi; onko pihaa huollettu ja hiekoitettu riittävällä tavalla. Tavallisesti kysymykset huolellisuusvelvoitteen täyttämisestä käsitellään vasta, kun vahinko on jo sattunut – sitä voi edeltää vuosien vakiintunut käytäntö toimia tietyllä tavalla. Tämä ei vielä kuitenkaan sinänsä poista yhtiön vastuuta, vaan huolellisuusvelvoitteen täyttämistä arvioidaan objektiivisin kriteerein.
Kunnossapitovelvollisuus ei katso kelloa, vaan ennakoitaviin tilanteisiin tulee reagoida kellonajasta riippumatta.
KUNNOSSAPIDON ULKOISTAMINEN
Nykyään on tavallista, että esimerkiksi talvikunnossapito on ulkoistettu huoltoyhtiölle. Lähtökohtana on taloyhtiön korvausvastuun säilyminen – huoltoyhtiön kanssa tehty huoltosopimus ei siis suoraan vapauta taloyhtiötä mahdollisesta vahingonkorvausvastuusta. Huoltoyhtiön vastuu aiheutuneista vahingoista on kuitenkin ensisijainen. Tämän lisäksi taloyhtiöllä on velvollisuus valvoa kunnossapidon toteutusta.
Sami Rautiainen, OTM
Suomen Juristit Oy
26.5.2025
Nopeaa apua lakiasioihin.