Asuntokauppalain mukaan myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa siitä, että asunto vastaa sovittua ja että ostajalle annetut tiedot ovat oikeita. Vastuunrajoituslausekkeella tarkoitetaan ehtoa, jolla myyjä pyrkii rajoittamaan omaa lakisääteistä vastuutaan asunnon mahdollisista virheistä. Lausekkeella voidaan esimerkiksi rajata tietyn rakennusosan, ominaisuuden tai virhetyypin osalta sitä, millaisia vaatimuksia ostaja voi myöhemmin esittää. Vastuunrajoituslausekkeiden merkitys riippuu kuitenkin siitä, onko kyse uuden vai käytetyn asunnon kaupasta.

VASTUUNRAJOITUS KÄYTETYN ASUNNON KAUPASSA

Käytetyn asunnon kaupassa myyjä ja ostaja voivat tietyissä tilanteissa sopia siitä, että myyjän vastuuta rajoitetaan. Vastuunrajoitus ei kuitenkaan voi olla yleisluonteinen ehto, jolla myyjä vapautuu kaikesta vastuusta riippumatta siitä, millainen virhe asunnosta myöhemmin ilmenee.

Pelkkä maininta siitä, että asunto myydään esimerkiksi ”sellaisena kuin se on”, ei yleensä yksin riitä poistamaan myyjän vastuuta. Jotta vastuunrajoitus olisi pätevä, sen tulee olla riittävän yksilöity. Ostajan tulee voida ymmärtää, mitä seikkaa tai virhettä vastuunrajoitus koskee ja miten se vaikuttaa hänen oikeuksiinsa. Vastuunrajoituslausekkeessa voidaan esimerkiksi yksilöidä tietty rakennuksen osa, jonka kunnosta osapuolet ovat olleet tietoisia kaupantekohetkellä, tai tietty ominaisuus, jonka osalta myyjän vastuuta rajoitetaan.

VASTUUNRAJOITUS UUDEN ASUNNON KAUPASSA

Uuden asunnon kaupassa ostajan oikeuksia suojaavat asuntokauppalain säännökset ovat pakottavia. Tämä tarkoittaa, ettei myyjä tai rakennuttaja voi sopimusehdolla rajoittaa ostajalle laissa annettuja oikeuksia. Jos uuden asunnon kaupassa käytetään ehtoa, jolla pyritään poistamaan tai rajoittamaan ostajan lakisääteisiä oikeuksia, ehto on lähtökohtaisesti mitätön. Ostaja voi tällöin vedota lain mukaisiin oikeuksiinsa vastuunrajoituksesta huolimatta.

VASTUUNRAJOITUS JA SALAINEN VIRHE

Asuntokaupassa virhe voi olla myös niin sanottu salainen virhe. Tällöin asunnossa on sellainen merkittävä puute, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen kaupantekohetkellä. Asunto on tällöin olennaisesti huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta odottaa. Yleinen vastuunrajoituslauseke ei automaattisesti tarkoita sitä, että myyjä vapautuisi vastuusta kaikista salaisista virheistä.

Jos tarkoituksena on rajoittaa vastuuta myös tällaisten virheiden osalta, siitä tulee sopia selkeästi ja nimenomaisesti. Laajaa vastuunrajoitusta voidaan lisäksi arvioida kohtuuttomana, jos se johtaa tilanteeseen, jossa ostajan oikeudet heikkenevät merkittävästi ilman hyväksyttävää perustetta. Erityisesti merkittävien piilevien virheiden tilanteissa vastuunrajoituksen sisältöä arvioidaan tarkasti.

Jos olet havainnut virheen tai ongelman ostamassasi asunnossa, voit olla meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
9.7.2026