Vuokravakuus

Vuokravakuudesta ja sen käytöstä

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 1 luvun 8 §:n mukaan voidaan sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalta, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Huomattava on, että myös vuokranantaja voi olla velvollinen antamaan vuokralaiselle vakuuden omien sopimusvelvoitteittensa täyttämisestä.

Ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön.

Yleinen käytäntö on, että vuokralainen ei saa huoneiston hallintaa itselleen ennen vuokravakuuden asettamista, vaikka olisikin maksanut ensimmäisen kuukauden vuokran. Käytäntöä vastaan ei ole huomauttamista, koska mikäli vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, muodostaa se asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännösten mukaan suoraan perusteen purkaa vuokrasopimus.

Vakuudesta sovittaessa olisi syytä sopia myös siitä, mitä kaikkia mahdollisia saatavia annettu vakuus turvaa. Yleensä tällaisilla saatavilla ymmärretään varsinaista vuokraa sekä erilaisia käyttöön ja/tai kulutukseen perustuvia maksuja, mutta vakuus voi kattaa myös esim. vuokralaisen vuokrahuoneistolle aiheuttamat vahingot, siivouskulut sekä vuokrasuhteeseen perustuvien saatavien perimiskulut.Hyvä olisi sopia myös siitä, että vakuus koskee kaikkia tällaisia saatavia pääomineen, korkoineen ja viivästyskorkoineen.

Vakuudeksi voidaan antaa rahaa, tavaraa, sitoumuksia tai osakkeita.Myös kiinteää omaisuutta voidaan käyttää vakuutena välittömästi tai välillisesti. Vuokralainen voi myös ottaa vuokranantajan hyväksi, tai jos vakuus on annettu vuokralaisen hyväksi, vuokranantaja ottaa vahinkovakuutuksen tai sitoutuu vastaamaan vastapuolen ottaman vahinkovakuutuksen maksuista. Vakuutena olisi tällöin annettu sitoumus, ja vakuuden suuruus olisi tällöin yhtä kuin vakuutusmaksujen suuruus.On ollut havaittavissa käytäntöä, jonka mukaan vakuudeksi on sovittu1-3 kuukauden vuokraa vastaava rahavakuus ja lisäksi vielä vuokrauksen kohdetta koskeva vahinkovakuutus, mutta muistettava on, että vakuuden määrä ei voi ylittää 3 kuukauden vuokraa vastaavaa määrää.

Varsin usein vakuutena käytetään pankkitalletusta, ja tällöin talletuksesta kertyvät korot kuuluvat vakuuden antajalle, ellei muusta olla sovittu. Viime kädessä vastaan tulee tällöinkin se sääntö, että vakuuden määrä ei voi ylittää 3 kuukauden vuokraa vastaavaa määrää.

Vakuutta on hoidettava huolellisesti eikä sitä saa sekoittaa vakuudensaajan omiin varoihin. Yleistä oikeutta vakuuden käyttämiseen ei vakuuden saajalla ole, eli vakuuden saaja ei voi käyttää esim.pankkitalletuksena saatuja vakuusvaroja omiin menoihinsa; viime kädessä uhkana on jopa rikosoikeudellinen vastuu tuollaisesta oikeudettomasta varojen käytöstä. Vakuus on palautettava vuokrasuhteen päätyttyä, ellei ole olemassa perustetta vaatia vakuuden käyttämistä sellaisen vahingon korvaamiseksi, jonka varalta vakuus on annettu. Jos vakuutena on annettu sitoumus vahinkovakuutusmaksujen suorittamisesta, ei maksettuja vakuutusmaksuja tarvitse palauttaa, mutta sitoumus itsessään ei ole enää voimassa vuokrasuhteen päätyttyä.

Ajasta, jonka kuluttua vakuus on palautettava, voidaan myös sopia samoin kuin siitä, missä ajassa vaatimus vakuuden käytöstä on viimeistään esitettävä. Tämä on myös varsin suositeltavaa, koska on ilmennyt tilanteita, joissa vuokranantajat pidättävät tarpeettomankin kauan vuokralaiselle kuuluvaa vakuutta hallussaan.

Valitettavan yleinen on se virheellinen käsitys, että mikäli esim.vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun, ei vuokranantajalla olisi oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen mainitulla perusteella, koska olemassa on vuokravakuus, josta vuokra olisi mahdollista periä. Annetusta vakuudesta riippumatta vuokrasopimuksen purkuperuste täyttyy vuokranmaksun laiminlyönnin seurauksena. Vuokravakuus turvaa vuokranantajaa tappioriskiltä, mutta sitä ei tarvitse käyttää ns. vararahastona siltä varalta, että vuokralainen laiminlyö vuokran maksamisen.

Viime aikoina on ilmennyt tilanteita, joissa vuokranantajat pyrkivät vuokrasuhteen päätyttyä kattamaan vuokravakuudesta vuokrauksen kohteena olleen huoneiston korjaus- ja/tai pintaremonttikustannuksia sillä perusteella, että huoneisto olisi vuokrasopimuksen aikana kärsinyt vuokralaisesta aiheutuneita vaurioita. Samalla perusteella vaaditaan varsin usein korvattavaksi myös huoneiston siivouskuluja. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 2 luvun 25 §:n mukaan vuokralainen ei kuitenkaan vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Siitä, että huoneiston kunnossapitovastuu kuuluu vuokralaiselle, on tosin mahdollista sopia. Taulujen, julisteiden, hyllyjen ja muiden vastaavien asumiseen tyypillisesti liittyvien esineiden kiinnittäminen seinille ja tarvittavien reikien tekeminen seiniin ei siis ole kiellettyä.

Edellä mainittujen ristiriitatilanteiden välttämiseksi olisikin syytä jo vuokrasuhteen alkaessa toimittaa vuokrauksen kohteena olevassa huoneistossa tarkastus, johon kumpikin sopijapuoli osallistuu, ja josta tarkastuksesta laaditaan myös asiamukainen pöytäkirja tai muu vastaava selvitys. Erityisen tähdellistä tällainen tarkastus on tilanteessa, jossa huoneisto on siinä kunnossa, mihin se on jäänyt aiemman vuokralaisen tai aiempien vuokralaisten jäljiltä ja vastaavasti myös tilanteessa, jossa huoneisto on juuri remontoitu. Suositeltavaa on myös, että vuokrasopimuksessa sovitaan miten laaja ja perusteellinen siivous vuokrauksen kohteena olevassa huoneistossa on vuokrasuhteen päättyessä suoritettava.

Vastaavanlainen tarkastus tulisi toimittaa ja pöytäkirja laatia myös siinä vaiheessa, kun vuokrasuhde päättyy, ja ennen kuin vuokrahuoneiston hallinta luovutetaan takaisin vuokranantajalle, koska hallinnan luovuttamisen jälkeen vuokralaisen on jokseenkin vaikea enää huoneistoon päästä esim. toteamaan vuokranantajan esittämien väitteiden paikkaansapitävyyttä. Mikäli vaatimuksia on puolin tai toisin esitettävänä, tulisi tuollaisten vaatimusten tällöin ilmetä tarkastuspöytäkirjasta.

Asian luonteesta jo johtuu se, että vakuudesta ei ole lupa pidättää enempää kuin mikä on tarpeen vakuusturvattujen saatavien kattamiseksi. Mikäli siis vakuusturvattujen saatavien todellinen tai arvioitu kokonaismäärä olisi esim. 500,- euroa, ei vakuuden saajalla ole oikeutta pidättää itsellään esimerkiksi 1 000,- euroa vakuudesta.