Jos asunnosta löytyy virhe tai vika kaupanteon jälkeen, ostajan on ilmoitettava siitä myyjälle ajoissa. Tätä ilmoitusta kutsutaan reklamaatioksi. Jos reklamaatio tehdään liian myöhään, ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen, vaikka virhe olisi muuten selvä. Reklamaatioaika riippuu siitä, onko kyseessä käytetyn vai uuden asunnon kauppa. Näihin sovelletaan erilaisia asuntokauppalain mukaisia määräaikoja ja menettelysääntöjä.

KÄYTETYN ASUNNON REKLAMAATIOAIKA

Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Käytännössä määräaika alkaa yleensä siitä, kun ostaja on saanut riittävästi tietoa virheen laadusta, laajuudesta ja merkityksestä. Reklamaatio kannattaa tehdä heti, kun virheestä on saatu riittävät tiedot. Ilmoitus on hyvä tehdä kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostitse. Reklamaatiossa tulee kertoa, mikä virhe on havaittu ja mitä vaatimuksia ostaja aikoo esittää. Vaatimusten lopullista euromäärää ei tarvitse vielä tietää, vaan sitä voidaan täydentää myöhemmin esimerkiksi korjauskustannusten selvittyä.

Kohtuullisen määräajan lisäksi käytetyn asunnon kaupassa on myös ehdoton takaraja. Jos ostaja ei ilmoita virheestä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, hän menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen. Tästä kahden vuoden määräajasta on kuitenkin poikkeuksia. Takarajaa ei sovelleta silloin, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja eli yleensä asuntojen kauppaa harjoittava yritys. Määräaika voidaan sivuuttaa myös, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

UUDEN ASUNNON REKLAMAATIOAIKA

Uuden asunnon kaupassa reklamaatiota koskevat säännöt poikkeavat käytetyn asunnon kaupasta. Uusissa asunnoissa keskeinen merkitys on vuositarkastuksella, joka järjestetään yleensä 12–15 kuukauden kuluttua rakennuksen käyttöönotosta.

Vuositarkastuksessa ostajan tulee ilmoittaa sellaisista virheistä, jotka hänen olisi pitänyt tarkastuksessa havaita. Jos tällaisia virheitä ei ilmoiteta viimeistään vuositarkastuksessa, ostaja menettää oikeuden vedota niihin myöhemmin. Kaikkia virheitä ei kuitenkaan voida havaita vuositarkastuksessa. Esimerkiksi rakenteiden sisällä piilevät viat voivat ilmetä vasta vuosien kuluttua. Tällaisissa tilanteissa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita.

KANNATTAA OTTAA HUOMIOON

Vaikka reklamaatio olisi tehty ajoissa, ostajan tulee myös huolehtia siitä, ettei hänen saatava vanhene. Tässä sovelletaan velan vanhentumislakia. vaatimus voi vanhentua kolmen vuoden kuluessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita, ellei vanhentumista katkaista. Käytännössä tämä tarkoittaa, että reklamaation jälkeen asiassa on edettävä joko nostamalla kanne tai katkaisemalla vanhentuminen esimerkiksi muistuttamalla velasta.

Reklamaatio tulee kohdistaa suoraan myyjälle. Pelkkä ilmoitus esimerkiksi kiinteistönvälittäjälle tai isännöitsijälle ei täytä reklamaatiovelvollisuutta. Jos olet havainnut virheen tai ongelman ostamassasi asunnossa, voit olla meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
6.7.2026