Kiinteistökaupan jälkeen voi tulla vastaan tilanne, jossa ostettu omakotitalo tai muu kiinteistö ei vastaakaan sitä, mitä kaupantekohetkellä on sovittu tai oletettu. Kyse voi olla esimerkiksi home- tai kosteusvauriosta, rakenteellisesta viasta, puutteellisista tiedoista tai muusta kiinteistön virheestä. Tällaisessa tilanteessa on tärkeää toimia oikein ja riittävän nopeasti, jotta oikeutesi säilyvät.

Kiinteistökauppaan sovelletaan maakaarta, jonka mukaan ostajalla voi olla oikeus esimerkiksi hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun. Näiden oikeuksien käyttäminen edellyttää kuitenkin, että virheestä reklamoidaan asianmukaisesti ja määräajassa.

1. SELVITÄ, ONKO KYSEESSÄ VIRHE

Kaikki kiinteistössä ilmenevät viat eivät ole juridisesti virheitä. Maakaaressa tunnetaan kolme virhetyyppiä, jotka ovat laatuvirhe, oikeudellinen virhe ja vallintavirheestä tai vahingosta johtuva virhe. Kiinteistössä voi olla myös salainen virhe eli sellainen laatuvirhe (vika tai vaurio), jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä, mutta jonka vuoksi kiinteistö poikkeaa olennaisesti siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa. Voit lukea lisää eri virhetyypeistä ja niiden ominaisuuksista täältä.

Ostaja ei kuitenkaan voi vedota sellaiseen virheeseen, jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Ennen kaupantekoa ostajan on tarkastettava kiinteistö huolellisesti, mutta häneltä ei edellytetä rakenteiden avaamista, kosteusmittauksia tai muita erityisiä tutkimuksia ilman siihen olevaa syytä. Lisäksi kauppakirjan yleinen vastuuvapauslauseke ei yleensä vapauta myyjää vastuusta, sillä myyjän vastuuta voidaan rajoittaa ainoastaan yksilöidyllä vastuunrajoitusehdolla, jossa sovitaan selkeästi, mistä nimenomaisesta virheestä ostaja ottaa vastuun.

2. DOKUMENTOI VIRHE HUOLELLISESTI

Valokuvaa ja videoi vaurio sekä säilytä kaikki siihen liittyvät asiakirjat. Tässä yhteydessä kannattaa teettää lisäksi asiantuntijatutkimus, kuten kosteusmittaus, hometutkimus tai rakennetekninen kuntotutkimus tilanteesta riippuen. Asiantuntijalausunto auttaa selvittämään virheen syyn, laajuuden ja korjaustarpeen sekä toimii tärkeänä näyttönä mahdollisessa riitatilanteessa. Korjauksia ei yleensä kannata aloittaa heti, ellei se ole lisävahinkojen estämiseksi välttämätöntä. Myyjälle tulee antaa mahdollisuus tutustua virheeseen ennen kuin vaurioita korjataan tai rakenteita puretaan.

Mitä huolellisemmin dokumentoit virheen, sitä helpompi on osoittaa sen laajuus ja vakavuus myyjälle. Hyvä dokumentaatio parantaa mahdollisuuksiasi saada myyjä ymmärtämään tilanteesi sekä parantaa asemaasi mahdollisessa riitatilanteessa.

3. TEE REKLAMAATIO

Virheestä on ilmoitettava suoraan myyjälle kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tätä ilmoitusta kutsutaan reklamaatioksi.Reklamaatio kannattaa tehdä aina kirjallisesti esimerkiksi sähköpostitse. Ilmoituksessa tulee kertoa mahdollisimman selkeästi, mikä virhe on havaittu ja millaisia vaatimuksia aiot esittää. Vaatimusten lopullista euromäärää ei tarvitse vielä tietää, vaan sitä voidaan täydentää myöhemmin esimerkiksi korjauskustannusten selvittyä.

Yleisin seuraamus virheestä on hinnanalennus, jonka tarkoituksena on oikaista kauppahinta vastaamaan kiinteistön todellista arvoa. Käytännössä hinnanalennuksen määrä perustuu usein korjauskustannuksiin, vaikka rakennuksen iästä ja mahdollisesta tasonparannuksesta voidaan tehdä vähennyksiä.

Jos virhe on erityisen vakava ja korjauskustannukset ovat huomattavat suhteessa kauppahintaan, kyseeseen voi tulla myös kaupan purku. Tällöin ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan korkoineen. Lisäksi myyjän on korvattava ostajalle tarpeelliset ja hyödylliset kustannukset, kun taas ostajan on korvattava mahdollinen kiinteistöstä saamansa merkittävä tuotto. Vahingonkorvausta voidaan vaatia silloin, kun virhe johtuu esimerkiksi siitä, että myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta tiedossaan olleen olennaisen seikan.

Maakaaren mukaan virheeseen ei voi pääsääntöisesti enää vedota, jos kiinteistön hallinnan luovutuksesta on kulunut yli viisi vuotta. Jos myyjä on kuitenkin toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, hän on vastuussa virheestä myös tämän määräajan jälkeen. Voit lukea lisää kiinteistökaupan reklamaatioon liittyvistä määräajoista täältä.

4. NEUVOTTELE

Monesti kiinteistökauppariidat voidaan ratkaista myyjän ja ostajan välisellä neuvottelulla. Se on usein molemmille osapuolille edullisempaa ja tehokkaampaa kuin viedä asia oikeuteen ratkaistavaksi. Jos myyjä kuitenkin kiistää virheen tai vaatimukset, niin tässä vaiheessa on hyvä harkita lakimiehen hankkimista.

5. HANKI TARVITTAESSA OIKEUDELLISTA APUA

Jos tilanne riitautuu, viimeistään tässä vaiheessa kannattaa olla yhteydessä asiantuntevaan lakimieheen. Voit olla meihin yhteydessä kaikissa kiinteistökauppaan liittyvissä ongelmissa. Asiantuntevat lakimiehemme auttavat arvioimaan tilanteesi ja hoitavat tarvittaessa riidanratkaisun puolestasi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit Oy
Lakitiimi
6.7.2026