Maakaaren mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen, jos hän ei ilmoita virheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Vaikka viiden vuoden takaraja asettaa lopullisen takarajan, ostajan on tehtävä reklamaatio kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun hän on havainnut virheen tai kun hänen olisi pitänyt havaita virhe.

Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty tyypillisesti noin 3–4 kuukautta virheen havaitsemisesta. Oikeuskäytännössä on kuitenkin hyväksytty myös hieman pidempiä, noin 4–7 kuukauden reklamaatioaikoja, riippuen tilanteen erityispiirteistä. Kohtuullisen ajan arviointi perustuu kokonaisharkintaan, jossa huomioidaan muun muassa virheen vakavuus, sen havaitsemistapa, sekä kuinka nopeasti ostajan voidaan katsoa olleen velvollinen reagoimaan.

Viiden vuoden määräaika ei aina rajoita ostajan oikeuksia. Ensinnäkin myyjä ei voi vedota määräaikaan, jos hän on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi olennaisten virheiden salaaminen, väärien tietojen antaminen tai luvattomien muutostöiden piilottaminen. Toiseksi viiden vuoden takaraja ei koske tilanteita, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Näissä tilanteissa vastuu voi jatkua pidempään.

Vaikka reklamaatio olisi tehty ajoissa, ostajan tulee myös huolehtia ettei hänen saatava vanhene. Tässä sovelletaan velan vanhentumislakia ja vaatimus voi vanhentua kolmen vuoden kuluessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita, ellei vanhentumista katkaista. Käytännössä tämä tarkoittaa, että reklamaation jälkeen asiassa on edettävä joko nostamalla kanne tai katkaisemalla vanhentuminen esimerkiksi muistuttamalla velasta.

REKLAMAATION SISÄLTÖ JA MUOTO

Reklamaatiossa on tärkeää ilmoittaa sekä itse virheestä että siihen perustuvista vaatimuksista. Vaatimusten ei kuitenkaan tarvitse olla lopullisesti yksilöityjä reklamaatiovaiheessa, vaan myös alustavat vaatimukset riittävät ja niitä voidaan täydentää myöhemmin. Reklamaatiolle ei ole laissa määrättyä muotoa, joten se voidaan tehdä myös suullisesti. Käytännössä kirjallinen reklamaatio on kuitenkin tarpeellinen, koska ostajalla on näyttövelvollisuus siitä, että reklamaatio on tehty ja milloin se on tehty.

Reklamaatio tulee aina kohdistaa suoraan myyjälle. Pelkkä ilmoitus esimerkiksi kiinteistönvälittäjälle tai isännöitsijälle ei täytä reklamaatiovelvollisuutta. Jos olet havainnut virheen tai ongelman ostamassasi kiinteistössä, voit olla meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
3.7.2026