Omakotitalon ostaminen on yksi elämän suurimmista päätöksistä, minkä vuoksi siihen liittyvät riskit kannattaa selvittää huolellisesti jo ennen kaupantekoa. Kaikkia ongelmia ei voida havaita etukäteen, mutta ostajalla on maakaaren mukaan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa. Jos ostaja laiminlyö  selonottovelvollisuuden, hän voi menettää oikeutensa vedota myöhemmin sellaisiin virheisiin, jotka olisi ollut mahdollista havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Maakaaren mukaan ostajalta ei kuitenkaan edellytetä rakenteiden avaamista, kosteusmittauksia tai muita teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä. Jos tarkastuksessa havaitaan esimerkiksi kosteusjälkiä, halkeamia tai muita epäilyttäviä seikkoja, ostajan tulee kuitenkin selvittää asia tarkemmin ennen kaupantekoa. Tarvittaessa kannattaa käyttää tarkastamiseen perehtynyttä asiantuntijaa.

OMAKOTITALON RAKENTEELLISET RISKIT

Yleisimmät kiinteistökauppariidat liittyvät kosteus- ja homevaurioihin. Vauriot voivat sijaita rakenteiden sisällä, jolloin niitä ei ole mahdollista havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Erityisen alttiita ongelmille ovat alapohjat, pesutilat, yläpohjat sekä ulkoseinien alaosat, joissa kosteusrasitus on usein suurinta.

Huomiota kannattaa kiinnittää myös rakenteisiin. Erityisesti 1950–1980-luvuilla rakennetuissa taloissa esiintyy nykyisen rakennustietämyksen perusteella tunnettuja riskirakenteita, jotka voivat altistaa rakennuksen kosteusvaurioille. Riskirakenne ei vielä tarkoita, että rakennuksessa olisi virhe, mutta se voi lisätä tarvetta tehdä lisätutkimuksia ennen kaupantekoa.

Myös perustukset ja salaojitus ovat keskeisiä tarkastuskohteita. Puutteellinen salaojitus tai virheellinen perustamistapa voi aiheuttaa merkittäviä kosteusongelmia ja kalliita korjaustarpeita. Lisäksi rakennuksen talotekniikan, kuten sähkö-, vesi- ja lämmitysjärjestelmien, kunto ja ikä kannattaa selvittää. Vanhojen järjestelmien uusiminen kuuluu usein normaaliin ylläpitoon eikä yleensä yksin muodosta myyjän vastuulla olevaa virhettä.

Vaikka kuntotarkastus ei ole pakollinen, se kannattaa tehdä ennen omakotitalon ostamista. Tarkastus antaa puolueettoman arvion rakennuksen kunnosta ja voi paljastaa sellaisia riskitekijöitä, joita ostaja ei itse huomaisi. Kuntotarkastusraporttiin kannattaa perehtyä huolellisesti. Jos raportissa suositellaan lisätutkimuksia tai siinä havaitaan riskirakenteita, tutkimukset on suositeltavaa tehdä ennen kaupantekoa. Jos ostaja jättää perustellut lisätutkimukset tekemättä, hän voi myöhemmin menettää oikeutensa vedota sellaisiin virheisiin, jotka tutkimuksissa olisi voitu havaita.

KAUPPAAN LIITTYVÄT ASIAKIRJAT

Rakennuksen kunnon lisäksi myös asiakirjat kannattaa käydä huolellisesti läpi. Lainhuutotodistuksesta ilmenevät omistussuhteet, rasitustodistuksesta kiinnitykset ja muut rasitteet sekä rakennuslupa-asiakirjoista se, onko rakennus rakennettu lupien mukaisesti. Energiatodistus kertoo rakennuksen energiatehokkuudesta, ja myyntiesite kannattaa säilyttää myöhempää tarvetta varten, sillä siinä esitetyt tiedot voivat vaikuttaa myyjän vastuuseen.

Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle kaikki sellaiset tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Ostajalla on oikeus luottaa näihin tietoihin, eikä hänen tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä tarkistamaan niiden paikkansapitävyyttä. Jos rakennus on esimerkiksi markkinoitu hyväkuntoisena, ostajalta ei yleensä voida edellyttää yhtä laajaa selonottoa kuin kohteessa, jonka kunnon on ilmoitettu olevan heikko.

Kauppakirjaan voidaan sisällyttää ehtoja, joilla myyjän vastuuta rajoitetaan. Vastuunrajoitus on kuitenkin pätevä vain silloin, kun se on yksilöity riittävän tarkasti. Pelkkä yleinen maininta siitä, että kiinteistö myydään ”sellaisena kuin se on”, ei poista myyjän virhevastuuta. Ennen kauppakirjan allekirjoittamista kannattaa varmistaa, että ymmärrät kaikkien ehtojen merkityksen ja sen, miten ne voivat vaikuttaa oikeuksiisi mahdollisessa virhetilanteessa.

Huolellinen ennakkoselvitys vähentää merkittävästi riskiä joutua myöhemmin kiinteistökauppariitaan ja lisäksi parantaa asemaasi mahdollisessa riitatilanteessa. Jos harkitset omakotitalon ostamista tai olet jo tehnyt kaupan ja epäilet kiinteistössä virhettä, voit olla meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
3.7.2026