Kiinteistökaupassa sovellettava laki on maakaari, joka asettaa myyjän laajaan vastuuseen kiinteistön virheistä ja kaupanteon yhteydessä annettavista tiedoista. Kiinteistökauppa tulee erottaa asunto-osakekaupasta, johon sovelletaan asuntokauppalakia, sillä niitä koskeva lainsäädäntö on eroaa joiltain osin toisistaan, vaikkakin ne ovat pääpiirteiltään samanlaisia. Kiinteistökaupan virheissä on kolme päätyyppiä, jotka ovat laatuvirheet, vallintavirheet ja oikeudelliset virheet.

Kiinteistön virheellisyyttä arvioidaan aina kaupantekohetken perusteella. Myyjä voi siten olla vastuussa virheestä, vaikka sen seuraukset havaittaisiin vasta vuosien kuluttua kaupasta. Kiinteistössä on laatuvirhe silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä ostajan ja myyjän välillä on sovittu. Laatuvirhe on kyseessä, jos myyjä on antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja esimerkiksi rakennuksen kunnosta, rakenteista tai tehdyistä korjauksista. Se voi syntyä myös siitä, että myyjä jättää kertomatta sellaisesta kiinteistöön liittyvästä seikasta, jonka hän tiesi tai jonka hänen olisi pitänyt tietää ja jolla voidaan olettaa olevan merkitystä ostajalle. Tyypillisiä laatuvirheitä ovat esimerkiksi kosteusvauriot, homeongelmat, rakenteelliset puutteet tai perustuksissa ilmenevät viat.

Laatuvirheeksi katsotaan myös salainen virhe eli sellainen virhe, josta kumpikaan osapuoli ei ollut tietoinen kaupantekohetkellä, eikä virhettä olisi voitu tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Myyjä voi joutua vastuuseen myös tällaisesta virheestä, vaikka hän olisi toiminut huolellisesti. Salaisessa virheessä vastuun syntyminen edellyttää kuitenkin, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä tasosta, jota ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa.

Vallintavirhe liittyy kiinteistön käyttöä koskeviin rajoituksiin ja viranomaismääräyksiin. Kyse on vallintavirheestä esimerkiksi silloin, jos myyjä on jättänyt kertomatta voimassa olevasta rakennuskiellosta, asemakaavasta, suojelumääräyksestä tai muusta vastaavasta viranomaisen päätöksestä, joka rajoittaa kiinteistön käyttöä. Vallintavirheestä on kyse myös tilanteissa, joissa kiinteistöllä harjoitettava toiminta edellyttää viranomaislupaa, jota ei ole olemassa.

Kolmas virhetyyppi on oikeudellinen virhe. Oikeudellinen virhe tarkoittaa sitä, että ostaja ei saa sellaista omistus- tai käyttöoikeutta kuin hänellä on ollut perusteltu syy olettaa saavansa. Tällainen tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, jos kiinteistöä rasittaa panttioikeus, vuokraoikeus tai muu kolmannen osapuolen oikeus, josta ostajalle ei ole kerrottu. Oikeudellisesta virheestä on kyse myös silloin, jos ostaja ei voi saada lainhuutoa ostamalleen kiinteistölle myyjän virheen vuoksi.

OSTAJAN VELVOLLISUUDET

Ostajalla on velvollisuus tutustua kiinteistöön huolellisesti ennen kaupantekoa. Ostaja ei voi myöhemmin vedota sellaiseen virheeseen, joka hänen olisi tullut havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Tarkastusvelvollisuus kuitenkin rajoittuu tähän tavanomaiseen ennakkotarkastukseen, joten ostajan ei tarvitse tehdä rakenteita rikkovia tutkimuksia eikä käyttää erityisiä teknisiä tutkimusmenetelmiä ilman erityistä syytä. Erityinen syy laajemmalle tarkastukselle voi olla esimerkiksi näkyvät merkit mahdollisesta laajemmasta kosteusvauriosta. Jos tällaisia ulkonaisia merkkejä ei kuitenkaan ole havaittavissa ja virhe on piilossa rakenteiden sisällä eikä sitä voi havaita normaalilla tarkastuksella, ostaja voi yleensä vedota siihen tarpeen tullen.

Ostajan oikeuksien kannalta on tärkeää reklamoida virheestä ajoissa. Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Käytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana pidetään usein muutamia kuukausia virheen havaitsemisesta. Mitä pidempään ostaja odottaa, sitä suurempi riski on, että hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Kohtuullisen reklamaatioajan lisäksi kiinteistökaupassa on viiden vuoden ehdoton määräaika, johon mennessä virheeseen tulee vedota. Ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ilmoita siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Tämä määräaika koskee myös sellaisia virheitä, jotka havaitaan vasta myöhemmin. Tähän on kuitenkin poikkeuksena myyjän arvoton ja kunnianvastainen menettely (katso aiheesta lisää täältä).

Reklamaatiossa ostajan tulee kuvata mahdollisimman tarkasti, mistä virheestä on kyse ja miten se ilmenee käytännössä. Lisäksi ostajan tulee ilmoittaa vaativansa korvausta virheen vuoksi. Korvausvaatimuksen lopullista euromäärää tai muotoa ei kuitenkaan tarvitse vielä tietää tai ilmoittaa reklamaation yhteydessä.

VIRHEEN SEURAAMUKSET

Virheen seuraamukset riippuvat täysin virheen vakavuudesta, laadusta ja myyjän mahdollisesta tuottamuksesta. Näistä seikoista riippuen ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen, kaupan purkuun tai vahingonkorvaukseen. Vahingonkorvaus ei itsessään ole erillinen seuraus tässä yhteydessä vaan korvausta esimerkiksi huonekaluista, jotka ovat vahingoittuneet virheen seuraamuksena. Vahingonkorvausta voi siis vaatia hinnanalennuksen ja kaupanpurun yhteydessä tarvittaessa.

Yleisin seuraamus virheestä on hinnanalennus, jolla pyritään laskemaan kauppahinta vastaamaan kiinteistön todellista arvoa. Kaupan purkaminen tulee kysymykseen vain silloin, jos käsillä on erityisen olennainen virhe. Kaupan purkaminen on kuitenkin poikkeuksellinen seuraamus, jota sovelletaan vain vakavimmissa tapauksissa. Sitä voidaan soveltaa esimerkiksi silloin, jos virhe estää kokonaan kiinteistön käyttämisen siihen tarkoitukseen, johon se on hankittu.

Vahingonkorvaus puolestaan edellyttää, että myyjä on menetellyt huolimattomasti, antanut virheellisiä tietoja tai laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Jos katsotaan, että kyseessä on salainen virhe, ostaja voi yleensä saada hinnanalennuksen tai poikkeuksellisesti kaupan purun. Salainen virhe ei voi kuitenkaan johtaa vahingonkorvauksiin, koska myyjän toiminnassa ei ole ollut tuottamusta.

Ole meihin yhteydessä, jos olet havainnut ostamassasi asunnossa virheitä ja tarvitset oikeudellista apua tilanteen selvittämiseksi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
3.6.2026