Kuntotarkastus on vapaaehtoinen toimenpide kiinteistökaupassa, joka suoritetaan ammattilaisten toimesta. Siinä selvitetään rakennuksen kunto, mahdolliset riskirakenteet sekä havaitut korjaustarpeet. Kuntotarkastus on tutkimus, joka tehdään yleensä rakenteita rikkomattomin menetelmin, joten kaikkia vikoja ei välttämättä havaita tarkastuksesta huolimatta.  Kuntotarkastaja ei vastaa tällaisista rakenteiden sisällä olevista vioista, joita ei ole ollut mahdollista havaita tarkastuksessa. Jos tarkastusraportissa on suositeltu lisätutkimuksia ja tarkastaja on muuten toiminut asianmukaisesti, pelkkä myöhemmin ilmennyt virhe ei yleensä tarkoita, että kuntotarkastaja olisi vastuussa.

Jos kiinteistöstä löytyy kaupan jälkeen virhe, vastuu voi kuulua myyjälle, kuntotarkastajalle tai tietyissä tilanteissa myös ostajalle. Vastuun jakautuminen riippuu siitä, mistä virhe johtuu ja miten osapuolet ovat toimineet ennen kaupantekoa.

MYYJÄN VIRHEVASTUU SÄILYY

Kuntotarkastuksen tekeminen ei poista myyjän vastuuta kiinteistön virheistä. Myyjä vastaa edelleen maakaaren mukaisesti siitä, että kiinteistö vastaa sitä, mitä ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa. Tämä koskee myös tilanteita, joissa kuntotarkastus on tehty ennen kaupantekoa. Jos kuntotarkastus on tehty, ja vikoja ei ole löydetty, kyse on todennäköisesti salaisesta virheestä. Se on vika, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä, mutta joka tekee kiinteistöstä olennaisesti huonomman kuin ostaja on voinut perustellusti odottaa. Myyjän vastuu ei siis aina edellytä sitä, että hän olisi tiennyt virheestä.

KUNTOTARKASTAJAN VASTUU

Kuntotarkastajan vastuu perustuu lähtökohtaisesti hänen tekemäänsä toimeksiantosopimukseen. Jos tarkastus on suoritettu epäammattimaisesti, tarkastuksen tilaajalla on oikeus vaatia tarkastuksen hinnan palauttamista ja mahdollisesti myös vahingonkorvausta. Mahdollisesta virheestä on kuitenkin reklamoitava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisen jälkeen. Oikeuskäytännössä useiden kuukausien viivästys on voinut johtaa siihen, että oikeus vedota tarkastusvirheeseen on menetetty.

Yleensä myyjä toimii kuntotarkastuksen tilaajana, joten ostaja on kolmas osapuoli suhteessa myyjän ja kuntotarkastajan väliseen sopimukseen. Ostajan asema on tämän vuoksi haastavampi, koska hän ei tavallisesti ole kuntotarkastussopimuksen osapuoli. Tästä syystä kuntotarkastaja ei yleensä vastaa suoraan ostajalle samalla tavalla kuin tarkastuksen tilaajalle.

OSTAJAN SELONOTTOVELVOLLISUUS

Kuntotarkastus ja siihen huolellisesti tutustuminen osoittavat, että ostaja on huolehtinut omasta tarkastusvelvollisuudestaan. Se ei kuitenkaan tarkoita, että ostaja voisi jättää huomiotta kuntotarkastusraportissa esitetyt havainnot.

Jos raportissa esimerkiksi mainitaan riskirakenteita, kosteusvaurion epäily tai suositellaan lisätutkimuksia, ostajan tulee selvittää asia ennen kaupantekoa. Jos ostaja jättää lisätutkimukset tekemättä ilman hyväksyttävää syytä, hän voi menettää oikeutensa vedota myöhemmin sellaisiin virheisiin, jotka lisätutkimuksissa olisi voitu havaita.

Korkein oikeus on ratkaisukäytännössään katsonut, että kuntotarkastusraportissa esitetyt riskihavainnot laajentavat ostajan selonottovelvollisuutta. Jos raportissa on selkeästi kehotettu lisätutkimuksiin, ostaja ei voi myöhemmin vedota sellaisiin vaurioihin, jotka olisivat näissä tutkimuksissa paljastuneet.

Jos olet havainnut virheen tai ongelman ostamassasi kiinteistössä, voit olla meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
3.7.2026