Home- tai kosteusvaurion korjauskustannukset voivat nousta kymmeniin tai jopa satoihin tuhansiin euroihin. Tämän vuoksi ne ovat yksi yleisimmistä syistä kiinteistökauppariidoille. Usein edes myyjä ei ole tiennyt, että omakotitalossa on home- tai kosteusongelmia, mutta maakaaren mukaan myyjä voi olla vastuussa kiinteistössä olevasta virheestä myös silloin, kun hän ei ole itse tiennyt virheestä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä, joka on yleinen juuri home- ja kosteusvaurioissa.

Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe esimerkiksi silloin, jos myyjä on antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja rakennuksen kunnosta tai jättänyt kertomatta tiedossaan olleesta kauppaan vaikuttavasta seikasta. Salaisella virheellä tarkoitetaan sellaista rakennuksessa ollutta vikaa tai vauriota, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä, mutta joka tekee kiinteistöstä olennaisesti huonomman kuin ostajalla oli perusteltua syytä odottaa. Tässä arvioinnissa huomioidaan muun muassa rakennuksen ikä, kauppahinta, kunto sekä muut kaupantekoon vaikuttaneet olosuhteet. Pelkästään se, että talo on vanha, ei tarkoita sitä, että ostajan olisi hyväksyttävä laajat piilevät kosteus- tai homevauriot ilman myyjän vastuuta.

OSTAJALLA ON TARKASTUSVELVOLLISUUS

Ennen kaupantekoa ostajan on tarkastettava kiinteistö huolellisesti. Ostaja ei voi myöhemmin vedota sellaiseen virheeseen, jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Maakaaren mukaan ostajalta ei kuitenkaan edellytetä rakenteiden avaamista, kosteusmittauksia tai muita teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä.

Tällainen erityinen syy voi olla esimerkiksi se, että kuntotarkastuksessa on todettu riskirakenteita, havaittu kosteusvaurion merkkejä tai suositeltu lisätutkimuksia. Tällöin ostajan tulee selvittää asia ennen kaupantekoa, sillä jos lisätutkimukset jätetään tekemättä ilman hyväksyttävää syytä, ostaja voi menettää oikeuden vedota myöhemmin havaittuihin vaurioihin.

Pelkkä yleinen vastuunrajoituslauseke kauppakirjassa ei myöskään vapauta myyjää vastuusta. Esimerkiksi kirjaus siitä, että ”myyjä ei vastaa mistään virheistä”, ei sellaisenaan ole pätevä. Vastuunrajoituksen on oltava yksilöity ja siinä on selkeästi määriteltävä, mistä nimenomaisesta virheestä tai riskistä ostaja ottaa vastuun.

MITÄ OSTAJA VOI VAATIA?

Kun kiinteistössä todetaan maakaaren mukainen virhe, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, kaupan purkuun tai vahingonkorvaukseen, virheen laadusta ja vakavuudesta riippuen. Yleisin seuraamus on hinnanalennus. Sen tarkoituksena on saattaa kauppahinta vastaamaan kiinteistön todellista arvoa virhe huomioon ottaen eli oikaista kauppahinnan ja virheellisen kohteen arvon välinen ero. Käytännössä hinnanalennuksen määrä perustuu usein korjauskustannuksiin, joista vähennetään rakennuksen iän ja mahdollisen tasonparannuksen vaikutus. Tasonparannus tarkoittaa, että omakotitalo tulee parempaan kuntoon kuin se oli ennen korjausta.

Jos ostaja saa kotivakuutuksestaan korvauksen korjauskustannuksista, joita hän vaatii myyjältä hinnanalennuksena, samaa vahinkoa ei voi saada korvatuksi kahteen kertaan. Tämän vuoksi vakuutuskorvaukset on aina syytä ottaa huomioon ennen lopullisten vaatimusten esittämistä myyjälle.

Kaupan purku taas on mahdollinen vain silloin, kun virhe on olennainen. Virheen olennaisuutta arvioidaan aina kokonaisuutena. Merkitystä annetaan muun muassa korjauskustannusten suuruudelle suhteessa kauppahintaan, rakennuksen asumiskelpoisuudelle, mahdollisille terveyshaitoille sekä sille, kuinka laajasta ja vaikeasti ennakoitavasta vauriosta on kyse. Jos korjauskustannukset nousevat huomattavan suuriksi eikä ostaja ole voinut niitä kaupantekohetkellä ennakoida, kaupan purku on tällöin mahdollinen seuraamus.

Vahingonkorvausta voidaan vaatia silloin, kun virhe johtuu myyjän tuottamuksesta tai laiminlyönnistä. Vahingonkorvausta voidaan vaatia esimerkiksi silloin, jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta tiedossaan olleen olennaisen seikan. Jos kyse on salaisesta virheestä, josta myyjä ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, ostajan oikeus rajoittuu yleensä hinnanalennukseen tai vakavimmissa tapauksissa kaupan purkuun, koska tällöin kyse ei ole myyjän laiminlyönnistä, sillä tämä ei ole tiennyt virheestä.

REKLAMOI HETI VIRHEEN HAVAITTUASI

Virheeseen vetoaminen edellyttää, että ostaja ilmoittaa siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Virheilmoitus kannattaa tehdä aina kirjallisesti ja siinä on hyvä kuvata havaittu virhe mahdollisimman tarkasti sekä ilmoittaa, mitä vaatimuksia myyjälle esitetään. Maakaaren mukaan virheeseen ei voi enää vedota, jos hallinnan luovutuksesta on kulunut yli viisi vuotta. Voit lukea lisää kiinteistökaupan reklamaatioajasta täältä.

Jos epäilet kosteus- tai homevauriota, kannattaa toimia nopeasti. Mitä aikaisemmin asia selvitetään, sitä paremmat mahdollisuudet ostajalla on turvata oikeutensa. Olemme laatineet käytännön toimintaohjeet ostajalle reklamaation tekemiseen, joihin voit halutessasi tutustua tarkemmin täältä. Voit myös olla suoraan meihin yhteydessä ja arvioimme tilanteen puolestasi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
6.7.2026