Asunto-osakeyhtiömuotoisen asunnon (esimerkiksi kerros- tai rivitalohuoneiston) kaupan jälkeen voi tulla vastaan tilanne, jossa asunto ei vastaakaan sitä, mitä kaupantekohetkellä on sovittu tai mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä olettaa. Ongelma voi liittyä esimerkiksi home- tai kosteusvaurioon, jotka voivat aiheuttaa merkittäviä korjauskustannuksia. Nämä korjauskustannukset voivat aiheuttaa riitatilanteita myyjän ja ostajan välillä.

Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa on virhe silloin, kun asunto ei vastaa sovittua, esimerkiksi kuntotarkastusraportissa esitettyjä tietoja. Virhe voi olla kyseessä myös silloin, jos myyjä on antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja asunnon kunnosta tai jättänyt kertomatta tiedossaan olleesta kauppaan vaikuttavasta seikasta. Lisäksi virhe voi perustua siihen, että asunto on salaisen virheen vuoksi merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostaja on voinut perustellusti olettaa. Salainen virhe tarkoittaa tilannetta, jossa kumpikaan osapuoli ei tiennyt viasta (eikä heidän ei olisi pitänyt tietää siitä) ja vauriota ei ole voitu havaita kaupantekohetkellä, mutta se tekee asunnosta olennaisesti huonomman kuin mihin ostajalla oli perusteltu aihe luottaa. Kosteus- ja homevauriot ovat käytännössä tyypillisimpiä tällaisia salaisia virheitä, jotka voivat tulla esiin vasta kaupanteon jälkeen.

Asunto-osakeyhtiöissä on olennaista erottaa, kuuluuko havaittu vaurio yhtiön vai osakkaan kunnossapitovastuulle. Jos vaurio liittyy yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin, kuten runkoon, putkistoihin tai julkisivuun, vastuu korjaamisesta on yleensä asunto-osakeyhtiöllä eikä myyjällä henkilökohtaisesti. Sen sijaan osakkaan vastuulle kuuluvissa osissa, kuten pinnoissa ja tietyissä sisäosissa, vastuu voi jäädä myyjälle. Lue lisää osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välisestä vastuunjaosta täältä.

OSTAJALLA ON TARKASTUSVELVOLLISUUS

Ennen kaupantekoa ostajan on tarkastettava asunto huolellisesti. Ostaja ei voi myöhemmin vedota sellaiseen virheeseen, jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Asuntokauppalain mukaan ostajalta ei kuitenkaan edellytetä rakenteiden avaamista, kosteusmittauksia tai muita teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä.

Tällainen erityinen syy voi olla esimerkiksi se, että kuntotarkastuksessa on havaittu kosteusvaurion merkkejä tai suositeltu lisätutkimuksia. Tällöin ostajan tulee selvittää asia ennen kaupantekoa, sillä jos lisätutkimukset jätetään tekemättä ilman hyväksyttävää syytä, ostaja voi menettää oikeuden vedota myöhemmin havaittuihin vaurioihin.

MITÄ OSTAJA VOI VAATIA?

Kun asunnossa todetaan virhe, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, kaupan purkuun tai vahingonkorvaukseen virheen laadusta ja vakavuudesta riippuen. Yleisin seuraamus on hinnanalennus, jonka tarkoituksena on oikaista kauppahinta vastaamaan asunnon todellista arvoa virheen huomioon ottamisen jälkeen. Käytännössä hinnanalennus perustuu usein korjauskustannuksiin, mutta siitä voidaan vähentää mahdollinen tasonparannus.

Jos ostaja on saanut kotivakuutuksestaan korvauksen samoista korjauskustannuksista, joita hän vaatii myyjältä hinnanalennuksena, samaa vahinkoa ei voi saada korvattua kahteen kertaan. Tämä periaate estää päällekkäisen korvauksen ja tulee ottaa huomioon ennen vaatimusten esittämistä.

Kaupan purku on mahdollinen silloin, kun virhe on olennainen ja aiheuttaa ostajalle merkittävää haittaa, eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Purun seurauksena ostaja luovuttaa asunnon takaisin myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan korkoineen. Kaupan purussa ostaja voi joutua korvaamaan asunnosta saamansa hyödyn (esimerkiksi asuminen), ja myyjä puolestaan korvaa ostajan asuntoon sijoittamat varat (esimerkiksi remonttikustannukset), jos ne nostavat asunnon arvoa.

Joissain tilanteissa purun yhteydessä voidaan vaatia myös vahingonkorvauksia. Käytetyn asunnon kaupassa vahingonkorvausta voidaan vaatia ainoastaan silloin, kun ostajalle aiheutuu taloudellista vahinkoa asunnon virheen vuoksi, joka on johtunut myyjän huolimattomuudesta. Vahingonkorvaus ei yleensä sovellu home- ja kosteusvaurioihin, koska ne ovat usein salaisia virheitä, joista kumpikaan osapuoli ei tiennyt kauppaa tehdessä. Uuden asunnon osalta kaupassa välittömät vahingot kuitenkin korvataan automaattisesti, ja välilliset vahingot korvataan vain, jos virhe on johtunut myyjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Lue lisää välittömän ja välillisen vahingon välisestä erosta täältä.

REKLAMOI MAHDOLLISIMMAN NOPEASTI HAVAITTUASI VIRHEEN

Virheeseen vetoaminen edellyttää, että ostaja ilmoittaa siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Reklamaatio kannattaa tehdä aina kirjallisesti, ja siinä on hyvä kuvata havaittu virhe mahdollisimman tarkasti sekä ilmoittaa, mitä vaatimuksia myyjälle esitetään. Asuntokauppalain mukaan virheeseen ei voi enää vedota, jos hallinnan luovutuksesta on kulunut yli kaksi vuotta. Voit lukea lisää asuntokaupan reklamaatioajasta täältä.

Jos epäilet kosteus- tai homevauriota, kannattaa toimia nopeasti. Mitä aikaisemmin asia selvitetään, sitä paremmat mahdollisuudet ostajalla on turvata oikeutensa. Olemme laatineet käytännön toimintaohjeet ostajalle reklamaation tekemiseen, joihin voit halutessasi tutustua tarkemmin täältä. Voit myös olla suoraan meihin yhteydessä ja arvioimme tilanteen puolestasi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
6.7.2026