Asunnossa voi joskus olla vikoja ja virheitä, joita ei heti huomaa ja joista edes myyjä ei tiennyt kaupantekohetkellä. Tällaisia molemmille osapuolille yllätyksenä tulevia virheitä kutsutaan piileviksi virheiksi. Piilevästä virheestä voi olla kyse myös silloin, kun myyjä on hoitanut kaupanteon oikein. Hän on kertonut kaikki oleelliset tiedot asunnosta ja ostaja on puolestaan tarkastanut asunnon kunnon huolellisesti. Piilevät virheet tulevat kuitenkin esille vasta myöhemmin, kun ostaja on jo muuttanut asuntoon.

MYYJÄN VASTUU PIILEVÄSTÄ VIRHEESTÄ

Myyjä on yleensä vastuussa asunnon vioista ja virheistä. Tämä vastuu koskee myös piilevää virhettä, mutta kynnys myyjän joutumisesta korvausvastuuseen on korkeampi kuin silloin, jos myyjä on antanut asunnosta tietoisesti väärää tietoa.  Esimerkiksi korkein oikeus on käsitellyt tapausta, jossa ostajat huomasivat asunnossa vesivahinkoja lattiakaivon rakennevirheen vuoksi. Korkein oikeus katsoi tässä tapauksessa, että kumpikaan osapuoli ei ollut voinut tietää virheestä kaupan tekohetkellä. Tässä tapauksessa oli kyseessä siis piilevä virhe, joka oikeutti ostajat lopulta saamaan hinnanalennusta.

Piilevän virheen, kuten  esimerkiksi rakenteellisen vian, joka on aiheuttanut vahinkoja asunnossa, täytyy olla kuitenkin olennainen ja merkittävä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asunnon kunto tai laatu poikkeaa piilevän virheen vuoksi selvästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa kyseiseltä kohteelta. Piilevä virhe ei siis välttämättä kuulu myyjän vastuulle, jos se on merkitykseltään ja korjauskustannuksiltaan vähäinen kuten esimerkiksi pienelle alueelle rajautunut kosteusvaurio. Piilevän virheen merkittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa asunnosta maksettu hinta sekä muut kohteen ominaisuudet ja olosuhteet.

Piilevän virheen taustalla on ajatus siitä, että myyjän on huolehdittava ennen kauppaa, että kaikki merkitykselliset seikat asunnon laadusta ovat tiedossa. Myyjän vastuulla on näin ollen varmistaa, ettei kaupan kohteena olevaan asuntoon jäisi tällaisia piileviä ongelmia, joista ostaja voisi kärsiä myöhemmin.

OSTAJAN OIKEUDET

Jos asunnossa ilmenee piilevä virhe, niin tämä hyvitetään yleensä ostajalle hinnanalennuksella. Myös kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen, mutta se edellyttää, että virhe on erittäin olennainen tai että muut olosuhteet tekevät asunnon käytön ostajalle mahdottomaksi. Sen sijaan vahingonkorvausta salaisen virheen perusteella ostaja ei yleensä voi vaatia, koska se edellyttää myyjän tuottamusta. Jos kyse on piilevästä virheestä, myyjä ei ole voinut tietää siitä ja täten aiheuttaa vahinkoa ostajalle tahallisesti.

Kun asunnossa on todettu virhe, ostajan kannattaa ryhtyä mahdollisimman nopeasti toimenpiteisiin eli reklamoida virheestä myyjälle asianmukaisesti. Reklamaatio pitää tehdä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa kaupasta tai asunnon luovutuksesta. Olemme laatineet ohjeet virheilmoituksen tekemiseen, jotka voit katsoa tarvittaessa täältä. Voit myös olla suoraan meihin yhteydessä, jos haluat, että hoidamme tilanteen puolestasi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit Oy
Lakitiimi
24.3.2026