Asunto-osakeyhtiön teettämä kuntoarvio on asiantuntijan laatima selvitys rakennuksen teknisestä kunnosta. Sen tarkoituksena on arvioida rakennuksen nykyinen kunto, havaita mahdolliset vauriot ja korjaustarpeet sekä auttaa taloyhtiötä suunnittelemaan tulevaa kunnossapitoa. Ajantasainen kuntoarvio on tärkeä asiakirja asunnon ostajalle, sillä sen avulla voidaan arvioida, millaisia korjauksia taloyhtiössä on mahdollisesti odotettavissa lähivuosina.

Kuntoarviossa voidaan arvioida esimerkiksi rakennuksen rakenteiden, vesikaton, julkisivujen, perustusten, lämmitys-, ilmanvaihto-, vesi- ja viemärijärjestelmien sekä sähköjärjestelmien kuntoa. Lisäksi raportissa voidaan käsitellä sisäilmaan, kosteusvaurioihin ja piha-alueisiin liittyviä havaintoja. On hyvä huomata, että kuntoarvio on yleensä rakennuksen silmämääräiseen tarkastukseen perustuva yleisluonteinen arvio, kun taas kuntotutkimus on huomattavasti perusteellisempi selvitys, jossa voidaan käyttää esimerkiksi mittauksia, rakenteiden avauksia ja materiaalinäytteitä.

KUNTOARVIO JA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

Vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei suoraan velvoita taloyhtiötä laatimaan kuntoarviota, sillä on käytännössä tärkeä merkitys lain mukaisten velvollisuuksien täyttämisessä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä rakennusten ja kiinteistön asianmukaisesta ylläpidosta. Rakennuksen kunnon seuraaminen on olennainen osa tätä velvollisuutta, ja kuntoarvio toimii siinä keskeisenä työkaluna.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on lisäksi esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa selvitys rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden ajalle. Käytännössä kunnossapitotarveselvitys perustuu usein juuri kuntoarvioon tai kuntotutkimukseen. Mitä tarkemmat tiedot rakennuksen kunnosta ovat käytettävissä, sitä paremmin taloyhtiö pystyy suunnittelemaan tulevia korjauksia ja varautumaan niiden kustannuksiin.

MERKITYS ASUNTOKAUPASSA

Kuntoarviolla on merkittävä rooli myös asuntokaupassa. Tehdyt kuntoarviot ja kuntotutkimukset tulee merkitä isännöitsijätodistukseen, jolloin myös ostaja saa tiedon rakennuksen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista. Ostajan kannattaa tutustua kuntoarvioon huolellisesti ennen kaupantekoa, ja jos raportissa mainitaan esimerkiksi riskirakenteita, kosteusongelmia tai suositellaan lisätutkimuksia, ostajan on yleensä syytä selvittää asia ennen kauppaa. Mikäli ostaja jättää perustellut lisätutkimukset tekemättä, hän voi myöhemmin menettää oikeuden vedota kyseisiin seikkoihin asunnon virheenä.

Raportilla on merkitystä myös myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta. Myyjän tulee antaa ostajalle tiedot sellaisista raportissa esitetyistä havainnoista, joilla voi olla vaikutusta ostopäätökseen. Myös kiinteistönvälittäjän on huolehdittava siitä, että ostaja saa olennaiset tiedot rakennuksen kunnosta.

KUNNOSSAPITOVASTUUN SELVITTÄMINEN

Kuntoarvio auttaa myös arvioimaan asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta. Asunto-osakeyhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakennuksen rakenteista, eristeistä sekä kiinteistön perusjärjestelmistä, kuten lämmitys-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmistä. Raportin avulla voidaan selvittää, missä rakennuksen osissa korjaustarpeita esiintyy ja kuuluuko niiden korjaaminen taloyhtiön vai osakkaan vastuulle.

Joissakin tilanteissa myös rakennusvalvontaviranomainen voi edellyttää kuntotutkimuksen tekemistä. Jos rakennuksen terveellisyydessä tai turvallisuudessa epäillään olevan puutteita, viranomainen voi määrätä rakennuksen omistajan selvittämään rakennuksen kunnon ennen mahdollisten korjausmääräysten antamista.

Huolellinen ennakkoselvitys vähentää merkittävästi riskiä joutua myöhemmin asuntokauppariitaan ja parantaa asemaasi myös mahdollisessa riitatilanteessa. Jos olet jo tehnyt kaupan ja epäilet asunnossa virhettä, voit olla meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
10.7.2026