Kiinteistön myynti purkukuntoisena ei poista myyjän vastuuta kiinteistöstä kokonaan. Laatuvirheiden osalta myyjän vastuu voi kuitenkin olla rajoitettua. Kun kiinteistö myydään purkukuntoisena, niin rakennuksen arvoa ei sisälly kauppahintaan. Rakennuksen purkukustannukset pienentävät kauppahintaa. Purkukuntoisena myyty kiinteistö sisältää siis ainoastaan tontin ja liittymien hinnan.
Virheistä vapautuminen kokonaan on mahdollista sellaisten virheiden osalta, jotka voidaan tarkasti yksilöidä esimerkiksi kauppakirjassa. Kysymys on tällöin vastuunrajoitus lausekkeesta, jossa myyjä vapautuu vastuusta yksilöidystä virheestä.
VIRHEVASTUU
Myyjä on vastuussa myymästään kiinteistöstä ostajalle. Maakaaren mukaan kiinteistön on vastattava sitä, mitä on sovittu taikka sitä, mitä ostajalla on perustellusti ollut oikeus kiinteistöltä edellyttää. Kiinteistössä voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe.
Myyjä ei voi vapautua virhevastuusta kokonaan, vaikka kauppakirjassa vastuuta rajoitettaisiinkin. Kauppakirjaan kuitenkin voidaan ottaa maininta siitä, että ”rakennukset ovat purkukuntoiset” tai esim. että ”kiinteistö myydään purkukuntoisena”. Tällöin myyjän vastuu rakennusten kunnosta on käytännössä olematonta.
Jos rakennukset myydään purkukuntoisena, pitää hinnan vastata purkukuntoisen rakennuksen hintaa. Jos rakennukset myydään purkukuntoisena, mutta kuitenkin kauppahinta on asuttavan talon hintainen, ei maininta purkukuntoisuudesta poistakaan myyjän vastuuta. Toisin sanoen pelkästään kauppakirjassa oleva maininta rakennusten purkukuntoisuudesta ei poista myyjän vastuuta kiinteistöstä, jos muut olosuhteet ja kaupan ehdot näyttävät sen, että todellisuudessa rakennus on tarkoitettu myytäväksi asuinkäyttöön. Kauppahinnankin siis pitää vastata purkukuntoisen kiinteistön hintaa, jotta myyjä vapautuu vastuusta laatuvirheiden osalta. Tämä estää sen, että myyjä voisi rajoittaa vastuutaan kiinteistöstä vaatimalla kauppakirjaan mainintaa purkukuntoisuudesta.
Virhevastuun toteutuminen käytännössä
Kiinteistössä oleva virhe ei vaikuta automaattisesti itsestään. Ostajan on vedottava virheeseen, jotta se johtaisi myyjän vastuuseen. Virhevastuun ensimmäinen vaihe on se, että ostaja esittää myyjälle reklamaation, eli kertoo havaitsemastaan virheestä, ja lisäksi kertoo virheeseen perustuvat vaatimuksensa, joita voivat olla virheen oikaisu, hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Ostajan tekemän virheilmoituksen jälkeen kaupan osapuolet neuvottelevat virheen korjaamisesta tai korvaamisesta taikka kaupan purusta. Jos osapuolet eivät pääse sopimukseen asiasta, voi ostaja nostaa kanteen käräjäoikeudessa myyjää vastaan.
Epäselvä tai ehdoiltaan yksilöimätön kauppakirja ei suojaa myyjää tehokkaasti.
Vastuunrajoitussopimus ja kiinteistön purkukuntoisuus – arviointia
Jos kiinteistökaupan yhteydessä on sovittu, että kohde on purkukuntoinen, tarkoituksena on sopia kauppa niin, ettei myyjä vastaa kiinteistön kunnosta. Asiassa tulee arvioitavaksi tällöin, että onko purkukuntoisen kohteen myynnissä voitu sopia pätevästi myyjän vastuuta rajoittaen niin, ettei maakaari anna oikeussuojaa tästä huolimatta ostajalle virheestä, joka kiinteistössä on piilevänä ollut. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei vastuunrajoitusehto sulje pois vastuuta yksilöimättömistä virheistä kaikissa tapauksissa vaikka kohde olisi myyty purkukuntoisena. Esimerkiksi kiinteistöltä myöhemmin löytynyt öljysäiliön vuoto voi olla tälläinen laadullinen virhe, johon klausuuli purkukuntoisuudesta ja siten vastuusta vapautumisesta ei ylety – varsinkin, jos virheen arvioimiseen tulee käytettäväksi ympäristönsuojelulaki maakaaren sijasta.
Jos kiinteistön kauppasopimuksessa mainitaan vastuunrajoituksista siten, että kiinteistö myydään purkukuntoisena, on tätä ehtoa syytä tarkentaa seikoilla, jotka painottavat ostajan täydellistä kokonaisvastuuta ja myyjän täydellistä vapautumista mahdollisista virheistä esimerkiksi seuraavasti: ”Ostaja ottaa edellä mainituista virheistä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.”
Lain esitöiden mukaan vastuunrajoitusehtojen osalta edellytetään täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE 120/1994 vp s. 45).
Lähteet §:
Lue lisää virhevastuusta.
Janne Vikeväinen, oikeustieteen maisteri
12.4.2025
Nopeaa apua lakiasioihin.
