Kiinteistökaupan jälkeen voi ilmetä tilanne, jossa ostettu kiinteistö tai kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset eivät ole sellaisessa kunnossa kuin oli sovittu tai oletettu. Kyse voi olla esimerkiksi kosteusvauriosta, rakenteellisesta viasta tai puutteellisista tiedoista. Tällöin kyseessä on virhe. Pääsääntöisesti kiinteistökaupan virhe johtaa hinnanalennukseen, mutta jos virhe on riittävän olennainen, ostajalla voi olla oikeus vaatia koko kaupan purkamista.

Kun kiinteistökauppa puretaan, tavoitteena on palauttaa osapuolet mahdollisimman pitkälle samaan asemaan, jossa he olivat ennen kauppaa. Ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle ja myyjä palauttaa ostajalle maksetun kauppahinnan korkoineen.

Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää hyötyä tai tuottoa, hän voi joutua maksamaan siitä korvausta myyjälle. Vastaavasti myyjän on korvattava ostajalle tarpeelliset ja hyödylliset kustannukset, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Ostajalla voi myös olla oikeus poistaa rakentamansa rakennukset tai asentamansa laitteet siltä osin kuin ne eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä. Jos kiinteistön arvo on alentunut ostajan oman toiminnan vuoksi, purkaminen voi edellyttää, että ostaja korvaa arvonalentumisen myyjälle.

Kiinteistökaupan purkamisesta säädetään maakaaressa, ja purkaminen edellyttää sekä laissa säädettyjen määräaikojen noudattamista että asianmukaista reklamaatiota. Tämän vuoksi on tärkeää toimia oikein ja riittävän nopeasti, jotta oikeutesi säilyvät.

SELVITÄ, ONKO PURKUUN PERUSTEITA

Kaikki kiinteistön virheet eivät oikeuta kaupan purkamiseen. Purkaminen edellyttää, että virhe on olennainen. Olennaisuuden arviointi on aina tapauskohtaista kokonaisharkintaa, jossa otetaan huomioon esimerkiksi korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan. Käytännössä kyse voi olla esimerkiksi merkittävästä kosteusvauriosta, vakavasta rakennusvirheestä tai muusta virheestä, joka tekee kiinteistöstä olennaisesti huonomman kuin ostajalla oli perusteltu syy odottaa. Tällöin kyseessä on laatuvirhe.

Purku voi perustua myös vallintavirheeseen, kuten virheellisiin tietoihin kaavoituksesta tai rakennusluvasta, taikka oikeudelliseen virheeseen, esimerkiksi jos omistusoikeudessa tai kiinteistöön kohdistuvissa oikeuksissa ilmenee olennainen puute. Myös myyjän sopimusrikkomus, kuten kiinteistön vahingoittaminen kaupan jälkeen, voi tietyissä tilanteissa oikeuttaa purkuun.

Kiinteistön ostaja ei voi jälkikäteen valittaa sellaisesta viasta, joka olisi pitänyt huomata jo kauppaa tehdessä. Tämä koskee erityisesti tilanteita, joissa ostaja on esimerkiksi jättänyt tarkistamatta kiinteistön kunnon tai tehnyt tarkastuksen huolimattomasti ilman hyvää syytä. Tällöin ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut nähtävissä tavallisessa tarkastuksessa. Kiinteistö tulee siis tarkistaa huolellisesti ennen kauppaa. Ostajalta ei kuitenkaan vaadita mitään erikoistutkimuksia, kuten esimerkiksi lämpö- ja kosteusmittauksia.

TEE REKLAMAATIO AJALLAAN

Jos havaitset kiinteistössä virheen, siitä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa. Reklamaatiossa ei riitä pelkkä virheen ilmoittaminen, vaan siinä tulee myös esittää selkeästi omat vaatimukset. Vaatimuksena voi olla esimerkiksi hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purkaminen.

Vaatimusten tueksi kannattaa ottaa heti tarpeelliset valokuvat, videot ja muut tositteet virheilmoitusta varten. Voit myös halutessasi pyytää viasta korjausarvion tai asiantuntijalausunnon lisätodisteeksi virheilmoitusta ja mahdollista riitatilannetta varten. Mitä huolellisemmin dokumentoit virheen, sitä helpompi on osoittaa sen laajuus ja vakavuus. Hyvä dokumentaatio parantaa mahdollisuuksiasi saada myyjä ymmärtämään tilanteesi sekä parantaa lisäksi mahdollisuuksiasi mahdollisessa riitatilanteessa.

Laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Lisäksi mahdollinen purkukanne on nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Oikeus kaupan purkuun voidaan kuitenkin menettää jo tätä aikaisemmin, jos ostaja jää pitkäksi aikaa passiiviseksi eikä reagoi virheen havaitsemisen jälkeen. Jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, reklamaation laiminlyönti ei kuitenkaan automaattisesti vapauta häntä vastuusta.

NEUVOTTELE

Kaikkia kiinteistökauppariitoja ei tarvitse ratkaista tuomioistuimessa. Usein osapuolet voivat päästä sovintoon esimerkiksi hinnanalennuksesta tai muusta korvauksesta ilman oikeudenkäyntiä. Sovintoratkaisu on yleensä molemmille osapuolille nopeampi, edullisempi ja ennakoitavampi vaihtoehto kuin pitkä oikeusprosessi. Jos sovintoa ei kuitenkaan synny, ostaja voi nostaa purkukanteen käräjäoikeudessa. Tuomioistuin arvioi tällöin, onko virhe niin olennainen, että kaupan purkamisen edellytykset täyttyvät.

OLE TARVITTAESSA YHTEYDESSÄ LAKIMIEHEEN

Jos tilanne riitautuu, viimeistään tässä vaiheessa kannattaa olla yhteydessä asiantuntevaan lakimieheen. Voit olla meihin yhteydessä kaikissa kiinteistökauppaan liittyvissä ongelmissa. Asiantuntevat lakimiehemme auttavat arvioimaan tilanteesi ja hoitavat tarvittaessa riidanratkaisun puolestasi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
3.7.2026