Piilevä virhe kiinteistökaupassa

Piilevällä virheellä tarkoitetaan sellaista virhettä kiinteistössä, josta myyjä ei ollut tietoinen kaupan teon hetkellä. Piilevä virhe eli yleisimmin tunnettu salainen virhe on kiinteistön myyjän vastuulla myös silloin kun myyjä ei virheestä tiennyt.

Piilevä virhe

Piilevä virhe edellyttää sitä, että virhe on vähäistä suurempi. Maakaari sääntelee kiinteistön kauppaa ja sen mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Piilevältä virheeltä edellytetään siis ”laadultaan merkittävää” poikkeamaa. Merkittävää poikkeamaa arvioidaan suhteessa kauppasopimukseen eli siihen, mitä myyjän ja ostajan välillä on nimenomaisesti sovittu. Toisaalta merkittävää poikkeamaa verrataan siihen, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ensin virhettä verrataan siis ”myydyn kaltaiseen kiinteistöön”. Tällä tarkoitetaan muun muassa rakennuksen ikää ja sitä, onko rakennusta peruskorjattu ja sitä, onko rakennuksessa riskirakenteita ja niin edelleen. Jos myyty talo on hyvin vanha, voidaan sen kaltaiselta kiinteistöltä odottaakin sitä, että kaikki rakenteet eivät ole enää täysin terveitä. Toisaalta jos ostettaessa jo oli tiedossa, että kyseessä on riskirakenne ja vahingoista on ollut viitteitä, on odotusarvokin tällaisella kiinteistöllä sen mukainen.

Toisekseen virhettä verrataan kauppahintaan ja muihin olosuhteisiin. Jos kauppahinta on ollut poikkeuksellisen alhainen ja rakennus on huonokuntoiseksi tai purkukuntoiseksi määritelty kauppakirjassa, ei piilevään virheeseen vetoaminen ole yhtä helppoa kuin silloin, kun rakennus on määritelty hyväkuntoiseksi ja myyty tavallista korkeammalla kauppahinnalla.

Kuten todettu, virhe on salainen silloin, kun myyjällä ei ole ollut tietoa virheestä ennen kaupantekoa. Piilevä virhe voi olla esimerkiksi rakenteissa oleva kosteusvaurio, homevaurio tai sisäilmaongelma. Toisin kuin normaaleissa asunnon virhe tilanteissa, virheen ollessa salainen, ei ostajalla ole oikeutta saada korvausta virheen johdosta aiheutuvista vahingoista, kuten sijaisasumiskuluista vahingon korjaamisen ajalta. Ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, mikäli virhe katsotaan olennaiseksi, salaisen virheen johdosta.

Lue lisää ostajan selonottovelvollisuudesta.

Suomen Juristit Oy
13.07.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.