Vastuu kiinteistön virheestä on myyjällä. Jos ostaja on ollut tietoinen virheestä ennen kaupan tekoa, vastuu virheen korjaamisesta on ostajalla.

Vastuu kiinteistön virheestä

Vastuu kiinteistön virheestä on myyjällä aina, kun kiinteistö ei vastaa sovittua tai sitä, mitä ostajalla on ollut perustellusti oikeus kiinteistöstä olettaa.

Kiinteistön virheet jaotellaan luonteidensa mukaisesti laatuvirheisiin, vallintavirheisiin ja oikeudellisiin virheisiin. Lisäksi virheet jaotellaan myyjän tiedonantovirheisiin ja salaisiin eli piileviin virheisiin.

Laatuvirhe tarkoittaa sellaista virhettä, missä kiinteistö ei vastaa sovittua kuntoa. Vaikka kiinteistö ei olisi suorastaan sopimuksen vastainen, laatuvirhe voi syntyä myös silloin, kun kiinteistö ei ole ns. oletuksenmukainen. Vallintavirhe tarkoittaa sellaista tilannetta, missä kiinteistön vallintaa (käyttöä) häiritsee joku oikeustila. Ostaja ei siis voi käyttää kiinteistöä siten vapaasti, kuin hän on ostaessa luullut ja olettanut tai kuten on sovittu. Oikeudellinen virhe tarkoittaa esim. tilannetta, jossa kiinteistöön kohdistuu kolmannen tahon panttioikeus eikä ostaja siten saa kiinteistöä vapaasti hallintaansa.

Virheen vastuusäännökset ovat hieman monimutkaiset. Jos laatuvirhe on kauppahintaan nähden merkittävä, myyjä on siitä vastuussa vaikka ei olisikaan ollut virheestä tietoinen. Salaiset virheet kuuluvat siis aina myyjän vastuulle, jos ne ovat kokoluokaltaan merkittäviä. Sen sijaan salaiset virheet, jotka ovat kooltansa pieniä, jäävät ostajan harmiksi hänen vastattavakseen. Kuitenkin sellaiset kokoluokaltaan pienetkin virheet, joista myyjä on ollut tietoinen mutta joista ei ole ostajalle kertonut, ovat myyjän vastuulla. Viimeksi mainitut virheet eivät ole myyjän vastuulla kuitenkaan silloin, kun ostaja on ne havainnut tai ostajan olisi pitänyt ne selonottovelvollisuutensa puitteissa havaita kiinteistöön tutustuessaan.

Reklamaatio ja vaatimukset myyjälle

Kiinteistössä oleva virhe ei vaikuta automaattisesti itsestään. Ostajan on vedottava virheeseen, jotta se johtaisi myyjän vastuuseen. Virhevastuun ensimmäinen vaihe on se, että ostaja esittää myyjälle reklamaation, eli kertoo havaitsemastaan virheestä, ja lisäksi kertoo virheeseen perustuvat vaatimuksensa eli virheen oikaisu, hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku vaatimuksen.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Ostajan tekemän virheilmoituksen jälkeen kaupan osapuolet neuvottelevat virheen korjaamisesta tai korvaamisesta taikka kaupan purusta. Jos osapuolet eivät pääse sopimukseen asiasta, voi ostaja nostaa kanteen käräjäoikeudessa myyjää vastaan.