Asuntokauppalakia sovelletaan silloin, kun asunto-osakeyhtiön osakkeita myydään. Maakaarta puolestaan sovelletaan silloin, kun myydään omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö, jolloin kaupanvahvistajan tehtävänä on vahvistaa kauppa.

Asuntokauppalaki ja maakaari nousevat yleensä esiin silloin, kun asunnossa tai kiinteistössä havaitaan/epäillään virhettä, jonka johdosta ostaja tekee vaatimuksia myyjälle tai myyjä joutuu puolustautumaan ostajan virheväitteitä vastaan. Asuntokauppalain ja maakaaren virhesäännökset eroavat jonkin verran toisistaan, mutta käytännössä virheen määritelmät vastaavat hyvin pitkälti toisiaan.

Kuten todettu asuntokaupan lainsäädäntö on keskeisiltä osin sisällytetty asuntokauppalakiin, mutta asuntokauppaan liittyy myös muutamia muitakin merkityksellisiä lakeja. Käymme seuraavaksi läpi asuntokauppaan liittyvää lainsäädäntöä tarkemmin.

Asuntokaupan lainsäädäntö

Asuntokauppalaki on keskeisin asunnon kauppaa säätelevä laki. Silloin kun ostetaan tai myydään asunto-osakeyhtiön osakkeita, sovelletaan asuntokauppalakia. Asuntokauppalaissa on säännökset sekä uuden asunnon että käytetyn asunnon myynnistä sekä siitä, miten kaupan virheet vaikuttavat. Omistamalla asunto-osakkeita, yhtiön osakas saa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa. Näin ollen asukas ei siis omista asuntoaan vaan ainoastaan osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuntoa.

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä säätelee välittäjien käytännön toimintaa. Useimmissa asunnon kaupoissa on mukana välittäjä.

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä säätelee välitysliikkeitä ja niiden toimintaa sekä toimintaedellytyksiä.

Asunto-osakeyhtiölaki puolestaan on keskeinen laki, mihin perustuu esimerkiksi isännöitsijän toiminta, omistuksen rekisteröinnin velvollisuus, yhtiövastikkeeseen liittyvät asiat sekä vaatimukset taloyhtiön asiakirjoista kuten yhtiöjärjestyksestä.

Varainsiirtoverolaki puolestaan määrittelee sitä, milloin asunto kaupasta menee varainsiirtovero, kuka siitä on vastuussa, paljonko veron määrä on ja miten se hoidetaan.

Tuloverolaki sisältää säännökset luovutusvoittoverosta. Laki on myyjän kannalta merkittävä, jos kyseessä on muu kuin omassa omistuksessa ja vakituisessa käytössä 2 vuotta ollut asunto.

Perintö- ja lahjaverolaki liittyy asuntokauppaan, koska alihintaisista kaupoista asunnon saaja on lahjaverovelvollinen.

Perintökaari on otettava huomioon silloin, kun myyjänä tai ostajana on kuolinpesä.

Edellä mainittujen lisäksi asuntokaupan erityistilanteissa voidaan joutua tutkimaan esimerkiksi ulosottokaarta tai yrityksen ollessa kaupassa osallinen yrityspuolen lainsäädäntöä. Asuntokauppalaki on kuitenkin laki, joka vaikuttaa jokaiseen asuntokauppaan, mutta sen lisäksi on kaupan erityispiirteiden mukaan tunnistettava tilanteita myös muusta lainsäädännöstä.

Kiinteistökauppa

Omakotitalon tai paritalon kauppa on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa.

Maakaaren 1 luvun 2 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Lisäksi myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä tulee allekirjoittaa kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja, kauppahinta ja muu vastike.

Määrämuotoisuus tuo mukanaan myös sen, että kauppa ei ole sitova, mikäli sitä ei ole tehty säädetyllä tavalla. Tämä tarkoittaa lisäksi, että kiinteistön kaupan ostotarjous ja esisopimus tulee tehdä määrämuodossa.

Ero myytävällä kiinteistöllä ja asunto-osakkeella on se, että myytä kiinteistö voi olla tontti tai tila, jolla voi sijaita rakennuksia. Kiinteistön kaupassa omistajaa vaihtavat kaikki kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset, ellei sopimuksessa toisin sovita. Tällöin puhutaan kiinteistön ainesosista ja tarpeistosta.

Erot asuntokauppalain ja maakaareen välillä

Suurimmat erot asuntokauppalain ja maakaaren välillä liittyvät ostotarjouksen sitovuuteen sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen kauppaa tehtäessä.

Suullinen ostotarjous on sitova asuntokaupassa, esimerkiksi kerrostalo-osaketta tai rivitaloasuntoa myytäessä. Mutta kiinteistöä, omakotitaloa tai paritaloa myydessä jopa tarjous on tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa ollakseen pätevä, joten pelkkä suullinen tarjous ei ole riittävä. Huomattavaa tosin on, että myös omakotitalo tai paritalo voivat olla asunto-osakeyhtiömuotoon tehtyjä, jolloin ne myydäänkin osakkeina kiinteistön sijaan.

Suomen Juristit Oy
21.03.2017
(Päivitetty 16.07.2021)