Asunto- ja kiinteistökaupasta säännellään useassa laissa. Kaupoille asetetaan erilaisia lain määrittelemiä velvollisuuksia, jotka koskevat pääsääntöisesti ostajaa ja myyjää, mutta toisinaan sääntely ulottuu myös esimerkiksi kiinteistönvälittäjään. Myös kuntotarkastajien ja muiden kauppaan liittyvien ammatillisten toimijoiden vastuu määräytyy kiinteistö- ja asuntokauppaa koskevien lakien perusteella. Asunto-osakkeet luokitellaan oikeudellisesti irtaimeksi omaisuudeksi, joten niiden kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Kiinteään omaisuuteen lukeutuvien kiinteistöjen kauppa taas tapahtuu maakaaren säännöksien mukaisesti. 

Kiinteistön kaupasta säännellään maakaaressa 

Kiinteistöt ovat kiinteää omaisuutta, joten niiden kaupassa sovelletaan maakaaren säännöksiä. Omakotitalot, maatilat, metsät sekä tilat ja tontit ovat juridisesti kiinteistöjä. Kiinteistö käsittää lisäksi siihen kuuluvat maa- ja vesialueet, osuudet yhteisiin alueisiin sekä tieoikeudet ja muut rasitteet. 

Lain mukaan kiinteistön kauppa tulee tehdä kirjallisesti. Lisäksi myyjän ja ostajan tai heidän asiamiestensä on allekirjoitettava kauppakirja. Julkisen kaupanvahvistajan tulee myös vahvistaa kauppa siten, että kaikki kauppakirjan allekirjoittaneet ovat läsnä. Kiinteistön kauppakirjaan tulee sisällyttää tiedot luovutustarkoituksesta, luovutettavasta kiinteistöstä, kaupan osapuolista sekä kauppahinnasta ja muusta mahdollisesta vastikkeesta.  

Kiinteistökaupan sääntelyllä on pyritty helpottamaan mahdollisia epäselvyystilanteita sekä todistelua arvokasta omaisuutta hankittaessa. Määrämuotoisuus, eli sääntely kauppakirjan sisällöstä saa aikaan sen, että kiinteistön kauppa ei ole sitova, jos sitä ei ole tehty vaadittua muotoa noudattaen. Laissa asetettuja määrämuotoja tulee aina noudattaa pätevän kaupan aikaansaamiseksi.  

Asuntokaupan sääntely painottuu asuntokauppalakiin 

Asuntokaupan lainsäädäntö on keskeisiltä osin sisällytetty asuntokauppalakiin. Kun kyseessä on asunto-osakkeiden tai muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien myynti tai osto, sovellettavaksi tulee aina asuntokauppalaki. Kyseiseen lakiin sisältyvät säännökset niin uuden, kuin käytetyn asunnon myynnistä. 

Asuntokauppalaki myös määrittelee sen, milloin asunnossa katsotaan olevan virhe ja millaisia oikeuksia ostajalla sen johdosta on. Asuntokauppalain säännökset ovat osaltaan vähimmäispakottavia, eli niistä ei voi poiketa sopimuksella. Tällainen säännös koskee esimerkiksi ostajan oikeutta vedota virheeseen pitkänkin ajan jälkeen, jos myyjä on menetellyt kaupanteossa kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti. Lähtökohtana on, että ostaja ei voi sopimuksella luovuttaa pois edellä mainittua oikeuttaan. 

keskeiset erot kiinteistön kaupan ja asuntokaupan välillä 

Keskeiset erot kyseisten kauppojen välillä liittyvät ostotarjouksen sitovuuteen sekä ostajan velvollisuuteen suorittaa ennakkotarkastus. Asuntokauppalaki noudattaa yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita, joiden mukaan tarjous sitoo tarjouksen tekijää ja suullinen tarjous on yhtä pätevä kuin kirjallinenkin. Tästä johtuen voit tehdä oikeudellisesti pätevän tarjouksen esimerkiksi kerrostalo-osaketta ostaessa myös suullisesti. Huomioitavaa kuitenkin on, että suulliseen tarjoukseen tulee oikeustoimilain mukaan antaa vastaus heti tai tarjous raukeaa. Suullisen tarjouksen ja sopimuksen todisteleminen on myös huomattavasti haastavampaa, joten erimielisyyksien välttämiseksi sopimukset on hyvä tehdä aina kirjallisesti.  

Todistelun helpottamiseksi maakaaressa on asetettu pakollinen muotovaatimus kiinteistöstä tehtävälle esisopimukselle ja kauppakirjalle. Tämän noudattamatta jättäminen johtaa asunto-osakkeista poiketen siihen, että osapuolet eivät voi oikeudellisesti sitovasti vedota sopimukseen. Kiinteistön sitova ostotarjous tulee näin aina tehdä kirjallisesti. 

Muita mahdollisesti sovellettavia lakeja 

Tapauskohtaisesti kiinteistön ja asunnon kaupassa saatetaan joutua soveltamaan myös seuraavia lakeja: 

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä säätelee välittäjien käytännön toimintaa. Useimmissa asunnon kaupoissa on mukana välittäjä. 

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä säätelee välitysliikkeitä ja niiden toimintaa sekä toimintaedellytyksiä. 

Asunto-osakeyhtiölaki puolestaan on keskeinen laki, mihin perustuu esimerkiksi isännöitsijän toiminta, omistuksen rekisteröinnin velvollisuus, yhtiövastikkeeseen liittyvät asiat sekä vaatimukset taloyhtiön asiakirjoista kuten yhtiöjärjestyksestä. 

Varainsiirtoverolaki puolestaan määrittelee sitä, milloin asunto kaupasta menee varainsiirtovero, kuka siitä on vastuussa, paljonko veron määrä on ja miten se hoidetaan. 

Tuloverolaki sisältää säännökset luovutusvoittoverosta. Laki on myyjän kannalta merkittävä, jos kyseessä on muu kuin omassa omistuksessa ja vakituisessa käytössä 2 vuotta ollut asunto. 

Perintö- ja lahjaverolaki liittyy asuntokauppaan, koska alihintaisista kaupoista asunnon saaja on lahjaverovelvollinen. 

Perintökaari on otettava huomioon silloin, kun myyjänä tai ostajana on kuolinpesä. 

Edellä mainittujen lisäksi asuntokaupan erityistilanteissa voidaan joutua tutkimaan esimerkiksi ulosottokaarta taikka yrityksen ollessa kaupassa osallinen, yrityspuolen lainsäädäntöä.  

Suomen Juristit Oy
21.03.2017
(Päivitetty 2.6.2025)