Asuntokaupan virheet jaotellaan viivästymisiin, laatuvirheisiin, taloudellisiin virheisiin ja oikeudellisiin virheisiin. Virheiden seuraukset ovat samat lajista riippumatta. Uuden ja käytetyn asunnon virheistä säädellään asuntokauppalaissa.

Asuntokaupan virheitä koskevat virhesäännökset ja erilaiset virhetyypit

Uuden ja käytetyn asunnon yleiset virhesäännökset eroavat hieman toisistaan. Samat virhetyypit voivat kuitenkin esiintyä molempien asuntojen kaupoissa. Uuden asunnon yleinen virhesäännös löytyy asuntokauppalain 4 luvun 14 §:stä ja käytetyn asunnon kaupan yleinen virhesäännös löytyy 6 luvun 11 §:stä.

1. viivästyminen

Myyjän viivästys on leimallisesti uuden asunnon kauppaa rasittava virhe. Jos asunto myydään jo silloin, kun se on vasta rakenteilla, asunnon valmistumiselle on laadittava aikataulu. Mikäli myyjä olennaisesti tästä viivästyy, on ostajalla jopa oikeus purkaa kauppa. Kaupan purkuoikeus on myös myyjällä silloin, kun ostaja olennaisesti viivästyy kauppahinnan maksamisesta.

Toisaalta myös käytetyn asunnon kaupassa hallinnanluovutus ja kauppahinnan maksu voivat viivästyä, jolloin niillä on seurauksensa. Seuraukset ovat yleensä rahallisia korvauksia.

2. laatuvirhe

Lain mukaan asunnon on vastattava sitä, mitä myyjän ja ostajan välillä asunnosta on sovittu. Asunnon on myös vastattava sitä, mitä ostajalla on ollut perustellusti oikeus asunnolta edellyttää. Jos asunto on huonommassa kunnossa kuin on sovittu, sitä rasittaa laatuvirhe. Mitä uudempi asunto, sitä pienempi poikkeama laatustandardeista aiheuttaa virheen. Vanhemmissa asunnoissa toleranssi on isompi. Uudet asunnot pitää rakentaa nykyisten rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaan. Jos asunto poikkeaa niistä, siinä on virhe.

Asunnon virheellisyyttä tarkasteltaessa ratkaisevana ajankohtana pidetään vaaranvastuun siirtymishetkeä eli tavallisesti asunnon hallinnan luovutushetkeä ostajalle.

3. Taloudellinen virhe asuntokaupan virheenä

Asuntokaupan taloudellinen virhe tarkoittaa sitä, että myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja asunnon omistamiseen tai sen käyttöön liittyvistä maksuista tai velvoitteista. Asuntokaupan virhe syntyy myös siitä, että ostajan kannalta olennainen tieto on jätetty antamatta ja tämän tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Jos esimerkiksi vastikkeen määrästä on annettu vääriä tietoja, kyseessä on taloudellinen virhe.

Käytetyn asunnon katsotaan olevan virheellinen siinä tapauksessa, että myyjä jättää antamatta tiedon asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen voidaan olettaa tienneen ja josta ostaja oletti saavansa tiedon, ja tämän laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Arvioinnissa otetaan huomioon esimerkiksi ostajan mahdollisuus virheen havaitsemiseen asunnon tarkastuksessa ja myyjän tietoisuus ostajan erityisvaatimuksista.

4. Oikeudellinen virhe asuntokaupan virheenä

Oikeudellinen virhe kaupan kohteessa on sellainen virhe, missä asuntoa rasittaa jonkun sivullisen oikeus. Jos esimerkiksi kolmannella taholla on panttioikeus asuntoon, mistä ostaja ei tiennyt kauppaa tehtäessä, kyseessä on oikeudellinen virhe. Sellaiset rasitteet, joista ostaja tiesi kauppaa tehtäessä, eivät ole asuntokaupan virheitä.

Ostajan ei ole mahdollista vedota oikeudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Mikäli myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti, kunnianvastaisesti tai arvottomasti, ei ostajan laiminlyönnillä ole tällaista vaikutusta.

Ostajalla on oikeudellisen virheen johdosta oikeus purkaa kauppa, jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa tai asuntokaupan virhe muutoin oikaistaan. Jos virhe ei kuitenkaan ole olennainen, voi ostaja vaatia hinnanalennusta. Tosin, jos oikeudellinen virhe oli jo olemassa kaupantekoajankohtana, on ostajalla oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä.

5. Salainen eli piilevä virhe

Myös salainen virhe on mahdollinen käytetyn asunnon kaupassa. Salaisesta virheestä on kyse silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi, kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Tätä aihetta arvioitaessa otetaan huomioon esimerkiksi asunnon ikä, sen hinta ja alueella tavanomainen varustetaso. Salaisesta virheestä siis kumpikaan kaupan osapuoli, ei myyjäkään, ole ollut ennen kauppaa tietoinen eikä heidän olisi pitänytkään olla siitä tietoisia. Silti myyjä voi joutua vastuuseen myös tällaisesta salaisesta virheestä.

Asunnon tarkastus- ja selonottovelvollisuus

Ostajan tulee tarkastaa asunto ennakolta. Siksi myös ostajan mahdollisuudella tarkastaa asunto on merkitystä arvioitaessa asunnon virheellisyyttä ja myös salaista virhettä. Mikäli ostaja on tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä ollut asuntoa tarkastamatta, vaikka myyjä on tarjonnut tähän mahdollisuuden, ei ostaja saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus esimerkiksi asunnon kunnosta ja mahdollisista vioista. Ostaja ei ole velvollinen ilman myyjän kehotusta tai erityistä syytä tarkastamaan myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. 

Lähde §: asuntokauppalaki ja maakaari

Suomen Juristit Oy
22.03.2017
(Päivitetty 14.07.2021)