Voiko kunnan etuosto-oikeus ja myyjän oikeudet toteutua molemmat täysimääräisenä? Kyllä voi, sillä kunta tulee ostajan tilalle kaupan osapuoleksi ostajan ehdoin.

Kunnan etuosto-oikeus ja myyjän oikeudet

Kunta voi käyttää etuosto-oikeutta sen alueella tapahtuvassa kiinteistökaupassa, jos kiinteistö on yli 5000 m2 (pääkaupunkiseudulla yli 3000 m2) suuruinen ja se ostetaan yhdyskuntarakentamista tai vastaavaa käyttöä varten. Etuosto-oikeutta käyttäessään kunta tulee ostajan sijaan kaupan osapuoleksi vasta sen jälkeen, kun kauppa on jo tehty. Tämä tarkoittaa siis sitä, että myyjä ja ostaja voivat sopia kaupasta ja kaikista kaupan ehdoista täysin vapaasti ja markkinaehtoisesti. Myyjän ja ostajan sopimusvapautta rajoittaa vain pakottava lainsäädäntö. Esimerkiksi kohtuuttomia ehtoja ei kiinteistön kauppaan voida ottaa. Kiinteistön kauppaa sääntelevässä maakaaressa on tarkemmat säännökset hyväksytyistä ja pätemättömistä tai sitomattomista ehdoista.

Etuostolain 16 §:n mukaan ”Jos ostaja ennen etuoston loppuun saattamista on täyttänyt velvoitteita, jotka perustuvat kauppaan, saa kunta lukea nämä hyväkseen suhteessaan myyjään.” Siis sellaisia ehtoja, jotka ostaja on jo myyjää kohtaan kerran täyttänyt, ei kunnan tarvitse täyttää toista kertaa. Kunnalle voi kuitenkin syntyä korvausvelvollisuus ostajaa kohtaa, mutta myyjä saa vain kerran sen suorituksen, joka kiinteistön kaupassa on ehtona ollut. Jos ostaja ei ole täyttänyt velvoitettaan myyjää kohtaan, on kunnan se tehtävä.

Etuostolain 17 §:n mukaan ”Milloin kiinteistönkaupan ehdon luonteen vuoksi sitä ei kunnan tultua ostajan sijaan voida sellaisenaan täyttää, on ehdon sisältämä velvoite muunnettava sen täyttä arvoa vastaavaksi rahasuoritukseksi. Myyjän vaatimuksesta on ostajan suoritusvelvollisuutta koskeva ehto kuitenkin täytettävä alkuperäiseen ehtoon verrattavalla tavalla, mikäli kunnan on katsottava kohtuuden mukaan voivan sen näin täyttää.”