Kaupan kohteen tarkastus ja kuntotarkastuksen merkitys käytetyn asunnon kaupassa

Suurimalle osalle ihmisistä elämän arvokkain ja tärkein kauppa on oman asunnon osto. Tämän vuoksi on tärkeää, ettei kauppaan sitouduta hätiköiden. Myös laki asettaa tiettyjä vaatimuksia käytetyn asunnon tai kiinteistön ostajalle. 

Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostaja ei myöskään saa vedota virheeseen, jos hän on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt sen tarkastamatta. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. 

Laki asettaa siis ostajalle ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden. Kaupan kohde on tarkastettava silmämääräisesti ja siihen liittyviin keskeisiin asiakirjoihin on tutustuttava. Selonottovelvollisuuden laajuus on tapauskohtainen ja määrittyy kaupan kohteen iän ja kunnon sekä ostajan ammatin ja tietämyksen perusteella. 

Joissain tapauksissa on katsottu, että syntyy erityinen selonottovelvollisuus ja lisäselvitysten hankkiminen kuuluu ostajan vastuulle. Mikäli ostaja laiminlyö selonottovelvollisuutensa, menettää hän oikeuden vedota myöhemmin virheinä seikkoihin, jotka olisivat selvinneet huolellisessa tutustumisessa kaupan kohteeseen. Muistilista selvitettävistä asioista ennen kaupan tekemistä auttaa selonottovelvollisuuden täyttämisessä. 

Kaupan kohteen kunto

 Ennen kaupan solmimista ostajan on tarkastettava kaupan kohde huolellisesti. On hyvä huomata, että lain mukaan ostaja ei voi vedota kaupan teon jälkeen virheenä seikkoihin, jotka hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Huolellinen ostaja tutustuukin asuinhuoneistoon tai kiinteistöön sekä siitä esitettyihin tietoihin ja sitä koskeviin asiakirjoihin erityisellä tarkkuudella. 

Kuntotarkastus

 Kuntotarkastuksen suorittaminen on aina suositeltavaa, jotta kaupan kohteen laadusta saadaan selvyys. Mikäli tarkastuksessa ilmenee seikkoja, jotka voivat viitata mittavampiin virheellisyyksiin, saattaa ostajan selonottovelvollisuus ulottua normaalia laajemmalle. Rakenteisiin kajoavat toimenpiteet kuuluvat ostajan selonottovelvollisuuteen useimmiten kuitenkin vain erillisen kehotuksen johdosta. Kuntotarkastajan on suoritettava kuntotarkastus ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Tarkastuksen on oltava tarkoituksenmukainen suhteessa tarkastettavaan kohteeseen. Kuntotarkastaja ei kuitenkaan vastaa asunnon virheistä. Hän on vastuussa ainoastaan oman palvelunsa virheellisyydestä. Jos asunnossa esimerkiksi havaitaan kuntoon liittyvä virhe, jota kuntotarkastuksessa ei ole havaittu, mutta se olisi tullut havaita huolellisen ja sopimuksen mukaisen tarkastuksen yhteydessä, voidaan tarkastajaan kohdistaa vaatimuksia tarkastuksen virheellisyyden perusteella. 

Kuntotarkastus myös omalta osaltaan täydentää myyjän tiedonantovelvollisuutta ja ostajan tarkastusvelvollisuutta, ja voi siten myös vaikuttaa mahdolliseen virhearviointiin. Siitä selviää yleensä mahdollisia korjaus- ja huoltotarpeita sekä etenkin pintapuolisia virheitä. Kuntotarkastus ei kuitenkaan poista myyjän virhevastuuta asuntokaupan jälkeen ilmenneistä virheistä, eikä siitä yleensä edes selviä asunnon mahdolliset salaiset eli piilevät virheet, jotka tulevat esille kaupan jälkeen. Esimerkiksi rakenteiden sisäisiä piileviä kosteusvaurioita ei välttämättä havaita kuntotarkastuksessa. 

Kuntotarkastuksen teettäminen

Kuntotarkastuksen teettäminen ei siis ole pakollista, mutta se on suositeltavaa. Sen avulla saadaan kaupan kohteen laatu selville. Jos myyjä ei ole teettänyt kuntotarkastusta, kannattaa ostajan sitä vaatia itsensä suojaamiseksi. 

Kun kuntotarkastus suoritetaan, tulee se suorittaa ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Jos virheitä tai vaurioita löydetään, on se sekä ostajan että myyjän edun mukaista, koska näin vältytään riidoilta, joita mahdollisesti olisi voinut syntyä kaupan jälkeen. Kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan yleensä selviä mahdollisia virheitä tai vauriota, jotka piilevät rakenteiden sisällä, kuten kosteusvaurioita. Kuntotarkastus ei siis poista myyjän virhevastuuta asuntokaupan jälkeen ilmenevistä virheistä. 


Lue lisää käytetyn asunnon kaupasta sekä uuden asunnon tarkastusvelvollisuudesta.


Samuli Mikkonen

Artikkelin kirjoittaja:

Samuli Mikkonen
Osakas, OTM
Suomen Juristit Oy
18.5.2021 

Nopeaa apua lakiasioihin.